서울남부지방법원 2025타경12305. 강서구 내발산동 세명더클래스 6층 601호, 전용 27.59㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 방2·거실1·주방 및 식당1·욕실 및 화장실1·발코니 구조이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층 물건입니다. 감정가는 262,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 64%인 167,680,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 임차보증금의 인수 여부입니다. 김동민은 2022.03.10. 확정일자를 받고, 2022.06.01. 점유를 시작해 2022.06.02. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 부산신용보증재단 가압류는 2023.07.19. 접수됐으므로 임차인의 대항요건이 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 650-7 세명더클래스 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로52길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.59㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 방2 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실/화장실1 · 발코니 |
| 소유자 | 한영진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 민간임대주택등기 | 2018.06.19. 민간임대주택 등록 · 2022.12.09. 등기 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
* 실질 0원은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 뜻합니다. 조건을 적용하지 않은 권리 계산상 미배당액은 75,467,520원입니다.
② 임차인·승계인 분석
실제 임차인은 김동민 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 기재된 주택임차권승계인으로, 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금 240,000,000원으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김동민 | 점유 2022.06.01. 전입 2022.06.02. | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 임차권승계인 | 주택도시보증공사 | 실제 점유 임차인 아님 | 별도 합산 안 함 | 별도 임차인 아님 | 승계 채권 | 임차권승계 |
- 계약·확정일자. 임대차계약일과 확정일자는 모두 2022.03.10.입니다.
- 점유·전입. 점유개시는 2022.06.01., 주민등록은 2022.06.02.입니다.
- 임차권등기. 2024.02.15. 임차권등기명령 후 2024.02.20. 주택임차권이 등기됐습니다.
- 배당요구. 김동민은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 임대 중인 것으로 탐문됐으나 상세 임대내역은 미상으로 조사됐으므로 현재 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
③ 유찰별 인수 구조 — 확약 여부가 전부를 바꾼다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 실질취득 | 확약 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 167,680,000원 | 75,467,520원 | 243,147,520원 | 167,680,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 134,144,000원 | 108,534,016원 | 242,678,016원 | 134,144,000원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 107,315,200원 | 134,987,213원 | 242,302,413원 | 107,315,200원* |
확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 167,680,000원에서 107,315,200원까지 내려가도 인수액이 75,467,520원에서 134,987,213원으로 증가해 총 실질취득비용은 약 242,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 대항력 인수형에서는 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건이 최근 시세보다 저렴해지는 이유는 유찰 자체가 아니라 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 268,000,000원, 추세는 -7.6%
세명더클래스는 20세대 규모이고, 전용 27.59㎡와 28.41㎡ 거래 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 284,500,000원이지만 과거 320,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래인 2026.03. 268,000,000원을 우선 기준으로 삼았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.59㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2022.06 | 28.41㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 28.41㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.59㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.59㎡ | 1건 | 268,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 268,000,000원입니다. 현재 최저가 167,680,000원은 최근 시세의 62.6%입니다. 다만 최근 거래는 1건뿐이고, 최근 가격이 이전 거래보다 7.6% 하락한 흐름이므로 과거 전체 평균 284,500,000원을 기준으로 가격 가점을 확대해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 | - |
| 1. 임차인 김동민 보증금 | 240,000,000원 | 164,532,480원 | 75,467,520원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 8,327,934원 | 0원 | 8,327,934원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
주택도시보증공사의 240,000,000원 청구는 주택임차권승계에 따른 신청채권으로, 김동민 보증금과 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 발산역 남동측 인근의 제2종일반주거지역 내 주택지대로, 단독주택·도시형생활주택·대단지 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 발산역과 공항로 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2018.01.24. 사용승인됐으며, 승강기·도시가스 개별난방·CCTV·화재탐지 및 경보기·1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단지의 세로장방형 평탄지이며 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격은 이전 거래보다 7.6% 하락해 매도 시 거래기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 김동민과 주택도시보증공사 모두에게 적용되는지 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 매각 후 주택임차권등기 말소에 필요한 서류·시점·협조 주체를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 김동민 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 이사 여부와 현 점유자를 현황조사·전입세대 확인·현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 말소 여부를 원문 서류로 확인하세요.
- 시세 보수적 적용. 최신 거래는 268,000,000원이지만 최근 12개월 표본이 1건이고 가격 추세가 -7.6%이므로 전체 평균 284,500,000원을 낙관적으로 적용하지 마세요.
- 세금·배당 변수. 금정세무서장·김해세무서장 압류가 있고 당해세가 배당표에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유는 유찰이 아니라 확약이다”
이 물건은 표면적으로 감정가 262,000,000원에서 167,680,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 김동민의 보증금 240,000,000원과 대항력만 보면 전형적인 인수형입니다. 확약이 없을 경우 현재 회차에서도 매수인 부담 가능액 75,467,520원이 생겨 실질취득비용은 243,147,520원으로 올라갑니다. 추가 유찰이 돼도 인수액이 늘어 총비용은 보증금 수준에 머뭅니다.
반전은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 매수인 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득 167,680,000원은 최신 실거래 268,000,000원의 62.6%가 됩니다. 다만 최근 거래가 1건이고 가격 추세가 -7.6%이며 20세대 규모라는 점은 환금성 평가에서 보수적으로 반영해야 합니다. 확약 이행을 확인하면 가격 매력, 확인하지 못하면 대항력 인수 위험. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
