서울남부지방법원 2025타경12310. 서울 강서구 화곡동 화성홈타운 제3층 제302호, 전용 42.66㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 134,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 낙찰 후 누구의 보증금을 떠안게 되는가입니다. 말소기준은 2025.09.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 강진아와 문옥희의 전입 시점은 모두 그보다 앞섭니다.

강진아는 전입·점유·확정일자와 200,000,000원의 임차보증금이 확인된 대항력 임차권자입니다. 통상 계산이라면 현재 최저가에서 131,718,400원을 배당받고 남는 68,281,600원을 매수인이 인수하여, 낙찰가와 인수액을 합친 비용이 202,681,600원에 이릅니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총비용이 보증금 200,000,000원대에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 강진아의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 강진아 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 조건은 강진아의 임차보증금에만 적용되며, 문옥희의 미상 보증금과 대항력 가능성까지 없애는 조건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다

말소기준일은 2025.09.25.입니다. 강진아는 2022.04.15. 확정일자, 2022.05.02. 주민등록, 2022.05.20. 점유개시 후 2024.05.31. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이므로 원칙적으로 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.

문옥희는 2025.04.28. 전입 사실이 확인되지만 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.

② 확약이 없었다면 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 고정

* 매각물건명세서 비고에 기재된 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우입니다. 문옥희의 보증금·인수 가능액은 위 계산에 포함되지 않았습니다.

이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없다면 최저가가 134,400,000원에서 107,520,000원, 86,016,000원으로 내려갈수록 강진아의 미배당 인수액이 커져 총비용은 계속 200,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 단순 유찰 횟수가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 적용과 문옥희 권리의 확인 여부에 달려 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중, 미상 인수액은 제외하면 90.5%

화성홈타운104동 전용 42.66㎡대의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 165,666,666원에는 2022.05. 거래가 200,000,000원이 포함되어 있어 현재 가격 판단 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 가격은 2025.12. 152,000,000원, 2026.03. 145,000,000원이며 최근 12개월 평균은 148,500,000원입니다.

현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 90.5%이고 최신 거래 145,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -25.8%로 뚜렷한 하락 흐름입니다. 더구나 134,400,000원은 강진아에 대한 확약 조건이 적용되고 문옥희 인수액이 없다는 전제의 확정분일 뿐입니다. 문옥희의 보증금이 확인되면 실질취득비용이 최근 시세 이상으로 올라갈 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

강진아 보증금의 정상 미배당액은 68,281,600원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건이 이행되면 강진아 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 문옥희의 보증금과 배당·인수 가능액, 당해세와 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제302호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 기본적인 위생 급·배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필 일단지의 세로장방형 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,708,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 12세대 규모로 확인된 동일 면적 실거래가 3건에 그치고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 거래 추세도 -25.8%여서 매도가격과 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 강진아 임차권등기 말소가 매각 조건으로 확정돼 있는지 확인해야 합니다.
• 문옥희 보증금 확인. 보증금, 실제 점유 부분, 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 실질취득 상한 재계산. 문옥희의 보증금과 배당 가능액이 확인되면 최저가 134,400,000원에 인수 예상액을 더해 최근 12개월 평균 148,500,000원 및 최신 거래 145,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -25.8%이므로 오래된 200,000,000원 거래나 전체 평균 165,666,666원을 근거로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 명도 관계 확인. 임차권등기자인 강진아와 현황상 확인된 문옥희의 실제 점유 상태, 열쇠 인도와 퇴거 일정을 각각 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.28이므로 매각·변경·유찰 여부와 이후 절차를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 관련 기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강진아에게만, 미상 위험은 그대로”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 210,000,000원에서 134,400,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 90.5%에 진입한 다세대주택입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 강진아의 보증금 200,000,000원은 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 총비용을 200,000,000원대에 고정시키는 대항력 인수형입니다.

주택도시보증공사의 포기·말소 조건 덕분에 강진아의 미배당 68,281,600원은 실질 0원*으로 해소될 수 있습니다. 그 결과 확정된 취득비용은 최저가 134,400,000원으로 낮아지지만, 이 결론은 문옥희의 미상 보증금까지 0원이라는 뜻이 아닙니다. 문옥희는 말소기준일보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.

최근 시세도 2025.12. 152,000,000원에서 2026.03. 145,000,000원으로 내려왔고 추세는 -25.8%입니다. 12세대 다세대의 제한적인 거래량과 평균 2.0회 유찰 이력까지 감안하면, 확약 확인은 긍정적이지만 미상 임차관계가 해소되기 전까지는 보수적인 C등급 물건입니다. 결론은 강진아 권리는 조건부 해소, 문옥희 권리는 확인 전 보류입니다.