서울남부지방법원 2025타경12310. 강서구 화곡동 화성홈타운 3층 302호, 전용 42.66㎡ 다세대주택입니다. 2002년 사용승인된 5층 건물에 자리하고 있으며, 현재 소유자는 이금녀입니다. 소유자가 2022년 200,000,000원에 취득한 뒤 임차보증금 반환 문제와 연결된 주택도시보증공사의 강제경매가 진행되는 구조입니다.

이 사건은 최저가가 감정가의 약 3분의 1이라는 사실만으로 판단하면 위험합니다. 2024년에 등기된 강진아의 주택임차권은 2025년 경매개시결정보다 먼저 성립한 선순위 권리입니다. 다행히 주택도시보증공사의 조건부 포기로 주요 인수 부담이 해소되지만, 별도 점유자로 확인되는 문옥희까지 그 효력이 확장되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기

등기부상 현재 문제 되는 핵심 권리는 을구 11번 강진아의 주택임차권입니다. 보증금은 200,000,000원, 전입신고일은 2022.05.02, 확정일자는 2022.04.15, 점유개시일은 2022.05.20입니다. 임차권등기일인 2024.05.31 역시 경매개시일 2025.09.25보다 앞섭니다.

주택도시보증공사는 강진아의 주택임차권승계인으로 기재된 기관입니다. 강진아와 주택도시보증공사를 별개의 임차인으로 중복 계산하거나, 동일한 200,000,000원의 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 강진아와 문옥희, 총 2명입니다.

② 임차인 분석 — 문옥희의 권리가 남는다

강진아는 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 문옥희는 현황조사와 매각물건명세서상 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확정되지 않았습니다.

특히 강진아의 임차권은 건물 전부를 대상으로 등기되어 있고, 문옥희 역시 동일 물건에 전입한 것으로 확인됩니다. 두 사람의 점유·임대차 관계가 어떻게 연결되는지 확인하는 것이 중요합니다. 문옥희의 권리관계가 정리되기 전까지는 총인수액과 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 거래는 하락세

비교 대상은 화성홈타운104동의 전용 42.66㎡ 내외 거래입니다. 전체 3건 평균은 165,666,666원이지만, 2022년의 200,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 거래 2건의 평균 148,500,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저매각가 68,813,000원은 최근 12개월 평균의 46.3%로, 가격 자체는 최근 실거래 수준보다 상당히 낮습니다. 하지만 최신 거래가인 145,000,000원과 함께 확인되는 최근 거래 추세 -25.8%를 반드시 고려해야 합니다. 과거 200,000,000원 거래를 포함한 전체 평균으로 가격 메리트를 평가하면 현재 시장 수준을 과대평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,813,000원 가정)

제시된 예상배당 산식 기준입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 임차권승계 관계와 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 위험 비교

이 사건에서는 경매 최저가가 내려간다고 해서 반드시 그만큼 실질취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다. 선순위 보증금을 인수해야 하는 일반적인 경우에는 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 다만 강진아에 대한 주택도시보증공사의 포기 조건이 이행되면 그 미배당액은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다.

회차별 미배당액은 해당 매각가와 집행비용 추정을 적용한 산출값입니다. 강진아 관련 실질 인수 0원은 포기·말소 조건의 이행을 전제로 합니다. 문옥희의 별도 인수 가능 금액은 확인되지 않아 회차별 계산에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.10.08 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 해당 호실은 3층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본적인 급·배수 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 4m 폭의 포장도로에 접하며, 대지는 2필지 일단지의 완경사지입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역도 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적이며, 최근 거래 추세 -25.8%와 경매 평균 유찰 5.0회라는 점에서 보수적인 매각·재매도 계획이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 포기·말소 조건. 강진아의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 문옥희의 보증금·대항력. 실제 임대차계약 존재, 보증금, 점유개시, 점유 부분, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 조사해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다.
• 두 임차인의 관계. 강진아의 임차권이 건물 전부를 대상으로 하므로 문옥희의 전입·점유 경위와 두 사람 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 강진아의 확약 적용분은 0원으로 보되, 문옥희에게 추가 인수할 금액이 있는지 확정한 뒤 낙찰대금과 합산해 최근 실거래 평균 148,500,000원 및 최신 거래가 145,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유자 명도. 실제 거주자, 점유 권원, 인도 가능 여부를 확인하고 명도에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 하락 시세와 환금성. 최근 거래 추세가 -25.8%이며 거래 표본도 제한적입니다. 과거 200,000,000원 거래를 현재 정상 시세로 전제하지 마세요.
• 관리비 및 건물 상태. 미납 관리비, 누수, 방수, 외벽·설비 상태와 공용부분 부담을 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
• 최종 공고·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류 및 매각기일 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 풀렸지만, 권리분석은 끝나지 않았다”

이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 210,000,000원인 다세대주택이 5회 유찰되어 68,813,000원에 나왔기 때문입니다. 하지만 그 배경에는 200,000,000원의 선순위 임차보증금이 있습니다. 확약이 없다면 낮은 최저가만으로는 결코 저렴하다고 할 수 없는 구조입니다.

다행히 강진아의 임차권승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다. 이 조건이 정상 이행되면 최저가가 최근 12개월 평균 시세의 46.3%라는 가격상 할인 효과를 평가할 수 있습니다.

그러나 문옥희의 보증금과 대항력은 아직 확인되지 않았습니다. 강진아에 관한 확약이 문옥희에게 적용되는 것은 아니며, 별도의 인수 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 증가합니다. 여기에 최근 시세 하락 추세 -25.8%, 소규모 단지의 제한적인 거래, 평균 5.0회의 유찰 이력도 감안해야 합니다.

종합 판단은 C등급(45점) — 조건부 관심, 권리 확인 전 입찰 보류. 주된 선순위 보증금의 인수 부담을 해소하는 확약은 분명한 장점입니다. 하지만 미상 임차인의 권리가 남아 있어 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라, 확약의 효력과 문옥희의 권리관계를 끝까지 확인하는 데 있습니다.