부산지방법원 2026타경100607. 부산 사하구 괴정동 946-5의 대지 사건으로, 토지면적은 326.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 소유자는 주식회사뉴그린파워이며 2024.10.10 매매를 원인으로 2024.11.08 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산진신용협동조합 명의의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 구본형 근저당, 경매개시결정, 사하구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인이 아무것도 떠안지 않는 것은 아닙니다. 2017.02.16 전입한 김태경의 임차관계가 말소기준보다 훨씬 앞서고, 배당표에서도 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100607 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 946-5 · 부산광역시 사하구 사하로197번길 14 |
| 용도 / 토지 | 대지 · 상업용 · 326.0㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 주식회사뉴그린파워 (2024.10.10 매매, 2024.11.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,832,009,640원 / 1,877,684,000원 (감정가 49% · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 2,566,331,269원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 내지 2-6 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
권리분석의 기준점은 2024.11.08 부산진신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 2025.01.09 구본형 근저당권(채권최고액 420,000,000원), 2025.11.05 경매개시결정, 2026.04.13 사하구 압류, 2026.05.07 현재 사건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 인수 500만원보다 ‘미상 2건’이 더 중요하다
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태경 | 미상 | 2017.02.16 | 5,000,000원 / 100,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 병천순대 | 1층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 뽀끼뽀끼 | 1층, 2층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 김태경은 대항력과 보증금이 확인돼 현재 계산 가능한 인수액이 5,000,000원입니다. 반면 병천순대와 뽀끼뽀끼는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금 자체가 미상이어서 두 점유관계가 선순위 임차관계로 확인될 경우 실질취득액은 현재 계산보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,877,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,176,840원 |
| 인수 · 임차인 김태경 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 1,856,507,160원 |
| 3. 근저당 · 구본형 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 3,420,000,000원 중 예상 배당은 1,856,507,160원, 미배당액은 1,563,492,840원입니다. 김태경 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조여서 배당 도넛에는 포함하지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확인 인수 500만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 확인 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 49%) | 1,877,684,000원 | 1,563,492,840원 | 5,000,000원 | 1,882,684,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 39%) | 1,502,147,200원 | 1,935,274,272원 | 5,000,000원 | 1,507,147,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 31%) | 1,201,717,760원 | 2,232,699,418원 | 5,000,000원 | 1,206,717,760원 |
김태경의 보증금은 낙찰가보다 훨씬 작기 때문에, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 확인된 인수액 5,000,000원은 각 회차에서 동일하게 남고, 확인분 기준 실질취득액은 낙찰가와 함께 내려갑니다. 다만 미상 점유 2건의 보증금·대항력이 확정되지 않은 상태에서는 이 회차 계산만으로 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 가격·토지 메모 — 감정가 49%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 읽지 않는다
현재 최저매각가는 감정가 3,832,009,640원의 49%인 1,877,684,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 토지 공시지가이며, 입찰가격의 적정성은 권리관계 확인과 별개로 검토해야 합니다.
- 토지. 면적 326.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 방화지구에 포함됩니다.
- 형상·지형. 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 소로 한 면에 접하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 3,354,000원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 2-1 내지 2-6이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태경 인수 반영. 현재 확인된 보증금 5,000,000원은 배당이 아닌 매수인 인수이므로 응찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 병천순대 확인. 1층 점유자의 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 및 추가 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 뽀끼뽀끼 확인. 1층·2층 점유자의 전입일·보증금이 미상이므로 동일하게 선순위 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1 내지 2-6 포함 여부와 실제 점유 위치를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 확인분 실질취득액과 잠재 인수액을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·임대차 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,832,009,640원에서 최저가 1,877,684,000원으로 내려온 49% 회차가 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 순서는 반대입니다. 2017.02.16 전입한 김태경이 말소기준보다 선순위이고, 보증금 5,000,000원은 매수인이 전액 인수합니다. 여기에 병천순대와 뽀끼뽀끼의 전입일·보증금이 미상이라 추가 인수 가능성이 아직 닫히지 않았습니다.
따라서 현재 확인분 기준 실질취득액은 1,882,684,000원이지만, 이 숫자는 미상 점유 2건을 확정한 뒤에야 최종 의미를 갖습니다. 후순위 등기는 매각으로 소멸하더라도 임차·점유 위험은 별도입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 1층·2층 점유관계와 보증금의 확정입니다.