729,600,000원
서울남부지방법원 2025타경12316. 서울 금천구 가산동 대륭테크노타운5 제4층 제406호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 아파트형공장입니다. 소유자 김남수는 2023년 5월 매매로 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 820,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 명의 근저당권들과 황선영 명의 근저당권, 다수의 가압류·압류가 순차적으로 설정됐습니다.
등기상 말소기준은 2023.05.25. 중소기업은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 조황묵·고원식, 박범영, 그리고 “점포”로 기재된 점유 항목의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12316 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 493 대륭테크노타운5 제4층 제406호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 서부샛길 632 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 아파트형공장 · 지하2층·지상10층 중 제4층 |
| 소유자 | 김남수 (2023.05.10. 매매, 2023.05.17. 소유권이전, 거래가액 820,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 729,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,098,914,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유는 미확정
말소기준권리는 2023.05.25. 설정된 중소기업은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당권 480,000,000원·60,000,000원, 황선영 근저당권 200,000,000원과 가압류·경매개시결정·압류는 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원은 아직 확정값이 아니다
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조황묵,고원식 | 406호 중 일부 | 40,000,000원 / 월 1,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박범영 | 406호 중 일부 · 주거 | 40,000,000원 / 월 1,500,000원 | 2025.12.08. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 점포 | 주거 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
세 항목 모두 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준일인 2023.05.25.보다 먼저 점유와 전입 요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 대항력 유무도 미상입니다. 박범영은 2025.12.08. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 역시 확정할 수 없습니다. “점포”로 표시된 항목은 보증금까지 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 64%는 다르다
현재 최저매각가는 729,600,000원으로 감정가 1,140,000,000원의 64%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 아파트형공장이고, 실제 점유 항목에는 주거 사용이 기재돼 있어 일반 주거상품과 동일한 기준으로 비교하기 어렵습니다.
등기부에 기재된 2023년 매매 거래가액은 820,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래가액보다 낮지만, 당시 내부 상태·임대차·부가가치세 처리·용도 적합성·관리 상태가 현재와 같은지는 확인되지 않습니다. 따라서 과거 거래가액 하나만으로 가격 메리트를 확정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 729,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,696,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 719,904,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 황선영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 브라이스톤 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,614,361원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 560,132,766원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 307,311,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,560,059,030원 중 예상배당은 719,904,000원, 미배당은 1,840,155,030원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,9호선 가산디지털단지역 서측 인근으로, 주위는 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철1,9호선 가산디지털단지역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층·지상10층 건물의 제4층 제406호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화물전용승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 인접 필지와 도로 대비 평탄한 부정형 토지로, 서측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 내부 확인. 소유자와 이해관계인의 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 임차·점유 항목 3건의 전입신고일과 실제 점유개시일을 확인해 2023.05.25. 말소기준일과 선후를 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 조황묵·고원식과 박범영의 보증금·차임 조건이 각각 동일하게 기재된 사유와 계약 당사자·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 항목 확인. “점포”로 기재된 주거 사용 항목의 보증금·차임·전입·배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 아파트형공장과 현황상 주거 사용의 관계, 관리규약, 사업자등록, 전입 가능 여부 및 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 설비·칸막이·누수·전기용량· 공조 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국민건강보험공단·부평구·금천구 압류의 당해세 여부와 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 아파트형공장의 실제 거래·임대수익·공실·부가가치세 조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 없음”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해 비교적 명확합니다. 그러나 임차·점유 항목 3건의 전입신고일이 미상이고, 보증금 미상 항목도 남아 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 조건을 전제로 한 산정값일 뿐, 선순위 대항력 임차인이 없다는 확정 결론은 아닙니다.
여기에 공부상 아파트형공장과 주거 사용 기재가 혼재하고 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 감정가의 64%까지 유찰됐다는 사실보다 먼저, 누가 언제부터 어떤 계약으로 점유하는지, 현재 사용이 공부상 용도와 어떻게 연결되는지를 확인해야 합니다. 결론은 등기 권리는 소멸 구조, 임차·용도 리스크는 보류입니다.
