서울남부지방법원 2025타경12316. 금천구 가산동 대륭테크노타운5 제4층 제406호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 아파트형공장입니다. 소유자 김남수는 2023.05.17. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 820,000,000원입니다. 그 직후인 2023.05.25. 중소기업은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 중소기업은행 근저당권 480,000,000원·60,000,000원, 황선영 근저당권 200,000,000원, 여러 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 말소기준 이후여서 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다는 점유·임차관계입니다. 임차·점유 기재 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12316 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 493 대륭테크노타운5 제4층 제406호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 서부샛길 632 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 아파트형공장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하2층 지상10층 중 제4층 제406호 |
| 소유자 | 김남수 · 2023.05.17. 소유권이전 · 거래가액 820,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 583,680,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,098,914,291원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2023.05.25. 을구 9번 중소기업은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권 480,000,000원·60,000,000원, 황선영의 근저당권 200,000,000원, 주식회사 브라이스톤·롯데카드 주식회사·중소기업은행·한국무역보험공사· 주식회사국민은행의 가압류, 경매개시결정 및 이후 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조황묵,고원식 | 406호 중 일부 | 40,000,000원 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박범영 | 406호 중 일부 · 주거 | 40,000,000원 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.12.08 | 없음 |
| 점포 | 주거 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
세 점유 기재 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 없음”으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 특히 ‘점포’ 기재는 보증금 자체도 확인되지 않아 매각물건명세서와 점유관계의 추가 확인이 필요합니다. 박범영은 2025.12.08. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 51.2%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 1,140,000,000원, 현재 최저매각가는 583,680,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 세 차례 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오는 466,944,000원, 그 다음은 373,555,200원으로 제시되어 있습니다.
다만 동일 물건 유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 583,680,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 아파트형공장이므로 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격을 해석해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 583,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,236,800원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 575,443,200원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 황선영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 브라이스톤 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,614,361원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 560,132,766원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 307,311,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,560,059,030원 중 배당액은 575,443,200원, 미배당 부족액은 1,984,615,830원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 점유자의 실제 대항력 및 보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,9호선 가산디지털단지역 서측 인근이며, 주위는 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1,9호선 가산디지털단지역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 공부상 아파트형공장으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·화물전용승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 제시목록·건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입신고일 확인. 조황묵·고원식, 박범영 및 ‘점포’ 기재 모두 전입일이 확인되지 않습니다. 대항력 여부를 주민등록·사업자등록·현황조사 원본 등으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유 확인. ‘점포’ 기재는 보증금과 월차임 모두 확인되지 않아 승계 위험 산정이 끝나지 않았습니다.
- 박범영 배당요구 확인. 2025.12.08. 배당요구가 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당순위와 미배당 가능성을 명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표보다 선순위 차감이 커질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%여도 최근 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·동일 용도의 실제 거래가격을 확인하기 전에는 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 아파트형공장인데 일부 점유정보에는 주거 사용이 기재되어 있어 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 시설상태·수선비·점유구획을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 51.2% 숫자보다 먼저 볼 것은 점유관계
감정가 1,140,000,000원에서 3회 유찰돼 583,680,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격보다 점유관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 말소되지만, 전입신고일이 확인되지 않은 점유자들이 있고 그중 한 기재는 보증금도 미상입니다. 배당계산상 인수액 0원은 어디까지나 현재 계산 결과일 뿐, 실제 대항력 임차인이 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다. 게다가 최근 실거래 자료도 없어 51.2%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 등기는 정리되지만, 임차와 가격은 아직 확인이 필요한 물건입니다.
