서울남부지방법원 2025타경12321. 영등포구 양평동6가 ‘엠케이유앤미’ 제7층 제705호 오피스텔입니다. 감정가는 320,000,000원이고 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,072,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 0.4096 수준까지 떨어진 물건이지만, 권리구조를 펼치면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 2020.10.22. 전입·점유를 시작한 김현승의 임차보증금 309,000,000원이 2025.09.24. 강제경매개시결정보다 먼저 존재하고, 등기부에도 2024.11.01. 주택임차권으로 등기돼 있습니다.
매각물건명세서에는 김현승의 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 131,072,000원만 보고 “감정가보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수분이 커져 실질취득 총액은 약 309,000,000원 수준으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로30길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제7층 제705호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층건 · 사용승인일 2020.04.17. |
| 소유자 | 권영란 (2020.09.24. 매매 · 거래가액 306,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 131,072,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 330,232,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.09.24. 강제경매개시결정입니다. 국민은행 근저당권은 2020.09.28. 일부포기로 이미 말소됐고, 김현승의 주택임차권은 2024.11.01. 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 등기부상 임차권의 전입·점유개시일은 2020.10.22., 임차보증금은 309,000,000원입니다. 따라서 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김현승의 선순위 임차권은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 주된 인수 외에도 미상 항목 존재
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현승 | 전부 · 2020.10.22. | 309,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 김슬기 | 미상 · 2025.03.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 택금융 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
김현승은 등기부상 임차권자이고 보증금 309,000,000원이 명확합니다. 반면 김슬기는 2025.03.05. 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 택금융 항목도 확정일자 2022.11.07.은 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·승계 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,635,008원 |
| 인수 · 김현승 임차보증금 | 309,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 330,232,109원 | 128,436,992원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 한국주택금융공사 청구액 330,232,109원 중 128,436,992원이 배당되고 201,795,117원이 미배당으로 남습니다. 김현승 임차보증금은 배당액 0원으로 계산돼 있으며, 매각물건명세서상 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하는 권리입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 실질취득의 핵심은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 131,072,000원 | 128,436,992원 | 201,795,117원 |
| 5회 유찰 시 | 104,857,600원 | 102,589,594원 | 227,642,515원 |
| 6회 유찰 시 | 83,886,080원 | 81,976,131원 | 248,255,978원 |
현재 최저가가 131,072,000원에서 104,857,600원, 83,886,080원으로 더 내려가는 시나리오가 있어도 김현승의 선순위 임차보증금 309,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근은 이 사건의 실질취득 구조를 반영하지 못합니다. 낙찰가만 떨어지는 것이 아니라 인수되는 미배당 보증금 부담이 그만큼 커지는 방향으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 12층건 중 제7층 제705호이며 사용승인일은 2020.04.17.입니다.
- 입지. 영등포구 양평동6가 한솔아파트 남측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 엠케이유앤미까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 건물 서측으로 양평로30길, 동측으로 양평로28가길이 소재합니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,731,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조와 이용상황은 도면 및 거주자 탐문 등에 따른 것으로 실제 내부가 일부 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 131,072,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 선순위 김현승 보증금 309,000,000원을 기준으로 실질취득을 계산해야 합니다.
- 김현승 임차권 원본 확인. 2020.10.22. 전입·점유, 2024.11.01. 임차권등기, 보증금 309,000,000원 및 배당관계를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 김슬기 확인. 2025.03.05. 전입이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 계약·점유관계를 확인해야 합니다.
- 택금융 확인. 확정일자 2022.11.07. 기록은 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 별도 승계위험을 단정할 수 없습니다.
- 실거래 확인. 최근 실거래 시세 자료가 없어 실질취득 약 309,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당요구·점유관계를 입찰 전에 반드시 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률”보다 “인수액”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 131,072,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 2025.09.24. 말소기준보다 앞선 김현승의 임차보증금 309,000,000원이 존재하고, 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 약 309,000,000원 수준으로 봐야 하며, 추가 유찰도 본질적인 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다. 여기에 김슬기와 택금융 관련 미상 임차위험도 남아 있습니다. 최근 실거래 자료가 없어 실질취득액이 시장가보다 유리하다는 근거도 없습니다. 최저가는 낮지만, 권리와 실질취득을 합치면 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
