창원지방법원 2024타경5379. 사천시 서금동 143-8의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 및 벽돌구조 스라브지붕 3층으로, 1층은 주차장 및 계단실, 2층은 객실 19개와 안내실 등의 숙박시설, 3층은 방2·거실·주방·욕실·보일러실 등의 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 1,008.0㎡, 일반상업지역의 상업용 대지입니다.
권리의 핵심은 현재 남아 있는 2023.08.08. 삼천포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2024.09.30. 경매개시결정은 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권·근저당권·가등기는 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5379 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서금동 143-8 · 경상남도 사천시 노산공원길 77 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 숙박시설 및 단독주택 · 일괄매각 |
| 건물 이용 | 1층 주차장 및 계단실 · 2층 숙박시설(객실19) 및 안내실 · 3층 단독주택(방2·거실·주방·욕실·보일러실 등) |
| 토지 | 1,008.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 문선우 |
| 감정가 / 최저가 | 3,479,679,200원 / 997,693,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포수산업협동조합 / 2,534,833,704원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 삼천포수산업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 과거 조영애 전세권 180,000,000원, 진주원예농업협동조합·중울산농업협동조합·강구수산업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 28.67%
감정가는 3,479,679,200원이고 현재 최저매각가는 997,693,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태로 감정가의 28.67% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 숙박시설과 단독주택, 상업용 토지가 결합된 복합 이용 형태이고 이미 5회 유찰된 이력이 있으므로, 가격 자체보다 실제 수요와 환금성 확인이 중요합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 997,693,000원 | 28.67% | 985,316,070원 | 2,134,683,930원 |
| 6회 유찰 시 | 798,154,400원 | 22.94% | 787,772,856원 | 2,332,227,144원 |
| 7회 유찰 시 | 638,523,520원 | 18.35% | 629,738,285원 | 2,490,261,715원 |
③ 예상배당표 (매각가 997,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,376,930원 |
| 1. 을구 15번 근저당권 · 삼천포수산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 985,316,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 997,693,000원 가정 시 삼천포수산업협동조합 근저당권에 985,316,070원이 배당되고 2,134,683,930원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 서금동 노산공원 동측 인근으로, 주위는 숙박시설·위락시설·기타 근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 일반철골구조 및 벽돌구조 스라브지붕 3층 건물이며 사용승인일자는 2004.10.27.입니다. 2층 객실 19개의 숙박시설과 3층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,008.0㎡의 대지로 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 670,700원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 경계 확인. 인접 토지와의 지적상 경계가 다소 불분명해 정확한 위치와 경계는 정밀측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰을 가격 메리트로만 해석하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 28.67%지만 이미 5회 유찰된 물건입니다. 유찰 횟수 자체를 수요와 환금성 점검 신호로 봐야 합니다.
- 숙박시설 운영성 확인. 2층은 객실 19개와 안내실 등 숙박시설로 이용 중입니다. 현황과 실제 영업·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 주택 부분 확인. 3층은 방2·거실·주방·욕실·보일러실 등 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지 경계 확인. 지적상 경계가 다소 불분명하므로 정확한 위치·경계를 정밀측량 등으로 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있고, 토지 현황은 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 권리 원본 대조. 2023.08.08. 삼천포수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 “왜 5회 유찰됐는가”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2023.08.08. 삼천포수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정이 소멸합니다. 반면 가격과 물건 성격은 단순하지 않습니다. 감정가 3,479,679,200원에서 5회 유찰돼 최저가가 997,693,000원, 감정가의 28.67%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건은 일반적인 단일 주택이 아니라 객실 19개의 숙박시설 + 단독주택 + 1,008.0㎡ 상업용 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 여기에 지적상 경계가 다소 불분명하다는 감정평가 참고사항도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 5회 유찰된 복합 상업·주거용 물건의 이용성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 현장·운영성·토지경계 확인이 선행돼야 합니다.
