부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 35.84%까지 내려온 가격 매력은 분명합니다. 다만 이 물건은 단순 주택이 아니라 다가구주택(2~4층 이용)으로 여러 임차인이 존재합니다. 보증금 총액 자체보다 각 임차인의 대항력 여부와 명도 가능성이 핵심 체크포인트입니다.

감정가

964,974,500원

감정 기준

최저가

345,847,000원

감정가 35.84%

인수 위험

0원

권리상 승계 없음

핵심지표

임차인 4명

2명 대항력 가능·미상

창원지방법원 2024타경6082. 경상남도 사천시 향촌동 825-1 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 이숙이이며, 2018년 설정된 상봉새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 사천시 압류와 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요합니다. 감정가는 약 9.65억이지만 4회 유찰 후 최저가는 약 3.46억까지 내려왔습니다. 낮아진 가격의 원인은 권리보다 다가구 임차인과 환금성에 있을 가능성이 높은 물건입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경6082
소재지	경상남도 사천시 향촌동 825-1
물건종류 / 이용	연립/다세대 + 토지 · 계단실(1층) 및 다가구주택(2-4층)
소유자	이숙이
감정가 / 최저가	964,974,500원 / 345,847,000원 (4회 유찰)
신청채권 / 청구액	조용규 / 280,087,671원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 확인이 핵심

호수	임차인	보증금	대항력	판정
203호	김정수	3,000,000원	가능·미상	전입신고일 미상
204호	정진영	3,000,000원	없음	말소기준권리 이후 전입
303호	라성수	1,000,000원	가능·미상	전입신고일 미상
304호	김인화	미상	없음	말소기준권리 이후 전입

⚠️ 임차인 리스크 대항력 있는 임차인으로 확정된 사람은 없습니다. 다만 203호 김정수, 303호 라성수는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금·전입관계를 원본 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 345,847,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,641,858원
상봉새마을금고 근저당	585,000,000원	340,205,142원
조용규 근저당	250,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 매각가에서는 상봉새마을금고 근저당 일부만 배당되고 후순위 채권은 미배당됩니다. 매수인이 직접 인수하는 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인의 최우선변제 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분

유찰 회차별 가격 변화

4회 유찰 후 345,847,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 2018년 6월 12일 상봉새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수 권리는 0원입니다.

⛔ 입찰 관점 낮은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 다가구주택 특성상 임차인별 전입·확정일자 확인과 명도 가능성이 실제 수익성을 좌우합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 사천시 향촌동 소재 향촌동 행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택 및 주상용 건부지 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장까지 거리 및 운행빈도를 고려하면 교통은 보통 수준입니다.
토지. 제1종일반주거지역, 대지 316㎡, 평지 형태입니다.
건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2018년 6월 7일 사용승인, 공부와 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 203호·303호는 전입일 확인 전까지 대항력 가능성을 열어두고 검토해야 합니다.
명도 계획. 다가구 구조는 여러 세대와 협의가 필요할 수 있습니다.
배당 확인. 후순위 근저당 미배당 구조이며 임차인 최우선변제 여부를 별도 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”

이 물건은 4회 유찰로 가격 구간은 크게 낮아졌습니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 인수 부담은 없습니다. 그러나 다가구주택이라는 특성상 임차인 4명의 권리관계를 완전히 확인하는 과정이 필요합니다. 가격은 매력적이지만, 임차인 확인이 끝나야 입찰 판단이 가능한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-09-08	유찰	9억 6,497만원
2	2025-10-27	유찰	7억 7,198만원
3	2025-12-01	유찰	6억 1,758만원
4	2026-06-08	유찰	4억 9,406만원
5	2026-07-20	대기	3억 4,584만원

부동산임의경매

4회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 다가구 임차인 확인이 승부처 — 사천 향촌동

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 확인이 핵심

③ 예상배당표 (매각가 345,847,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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