서울남부지방법원 2025타경12328. 지하철 5호선 신정역 남동측 인근에 있는 도시형생활단지형 다세대주택 제5층 제503호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 최저가보다 큰 292,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 임차인 지영호는 2020년 7월 9일 확정일자를 받고 2020년 8월 25일 전입·점유를 시작했으며, 2022년 9월 29일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 12월 5일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

통상 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나고, 그 미배당액이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가보다 많이 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 별도 조건 때문에 결론이 달라집니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 조건의 이행을 전제로 인수액은 실질 0원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 출발점

말소기준은 2024년 12월 5일 계양세무서장의 압류입니다. 이후 서인천세무서와 서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 지영호의 전입·점유와 확정일자, 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 별도 확약이 없다면 임차보증금 미배당액은 매수인이 인수하는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재된 신청채권자입니다. 따라서 지영호의 보증금 292,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 292,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 분석 대상 보증금도 292,000,000원 한 건입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 이 확약은 지영호 임차권과 그 승계인에게 적용되는 조건이며, 다른 점유자나 별도 권리가 확인될 경우에는 그 위험까지 자동으로 해소하는 내용이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

배당표상 임차보증금 부족분은 112,953,600원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있으나, 해당 임차권의 미배당 잔액 포기 조건이 유효하게 이행되는 한 매수인에 대한 반환청구는 실질적으로 차단됩니다.

④ 가격 판단 — 최저가보다 확약 이행이 먼저

현재 최저가는 182,400,000원으로 감정가 285,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 확약이 없으면 룰상 112,953,600원의 임차보증금 인수가 발생하는 구조이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 권리비용을 놓치게 됩니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 총 부담이 임차보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 유찰의 가격 효과가 살아나는 이유는 최저가 하락 자체가 아니라 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 따라서 입찰 판단의 첫 번째 조건은 가격이 아니라 확약의 문언·적용 대상·말소 절차를 원본에서 확인하는 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 지하철 5호선 신정역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.07.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기, 난방, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 평탄한 가로장방형 토지로 동측 약 10m, 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 4,423,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 거래를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이지만 등기부와 매각물건명세서에는 지영호의 임차권이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상, 효력 발생 조건, 제출 서류와 말소 시점을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 인수액 이중 계산 금지. 지영호와 주택도시보증공사를 각각 별도 임차인으로 보아 292,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 세금 우선순위 확인. 계양세무서, 서인천세무서, 서울특별시 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 임차인 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 임차권 말소·명도 확인. 반환청구권 포기와 등기 말소가 예정돼 있어도 실제 점유 상태, 퇴거 여부와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 매각 이후 민간임대주택 등기의 처리 여부와 관련 의무가 남는지 원본 등기와 관할기관을 통해 확인하세요.
• 가격 상한 별도 산정. 동일 면적 실거래 비교와 내부 상태, 층·향, 수리비를 확인한 뒤 실질취득 182,400,000원을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 직접 확인하고 확약 조건이 변경되지 않았는지 재확인하세요.

맺으며 — 인수형 물건을 ‘확약 조건부 무인수형’으로 바꾼 사건

등기 순서만 보면 이 물건은 보증금 292,000,000원의 대항력 임차권이 최저가보다 앞서는 고위험 인수형입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액도 112,953,600원이라, 일반적인 사건이라면 최저가 182,400,000원만 보고 가격 메리트를 논할 수 없습니다.

하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있어, 해당 조건이 정상적으로 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 182,400,000원으로 정리됩니다. 결론은 권리상 조건부 통과, 가격은 별도 검증입니다. 할인율보다 확약의 효력과 이행 절차를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.