등기상 인수는 0원, 그러나 다중주택 다수 점유와 미상 기록을 풀어야 한다 — 대전 전민로30번길 9

대전지방법원 2024타경103809. 대전 유성구 전민동의 토지 200.5㎡와 철근콘크리트구조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다중주택이며 일괄매각 조건입니다. 소유권은 2014.10.30. 임경아 명의로 보존된 뒤 개명으로 임나현으로 변경됐습니다. 말소기준은 2014.11.10. 설정된 회덕농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다.

기준권리 뒤에는 추가 근저당, 다수 전세권, 임차권등기, 가압류, 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 등기부가 매우 복잡해 보이지만 매각으로 소멸하는 권리들로 분류돼 있으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 이 사건의 실제 난점은 등기상 인수보다 다수 점유자 확인·명도와 배당표 원본 대조에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준 근저당권보다 앞선 임차권이나 전세권은 확인되지 않습니다. 기준권리와 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권부터 이후의 전세권·임차권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여러 전세권과 전세권 위 근저당권 가운데 상당수는 이미 2016년부터 2023년 사이 해지로 말소됐습니다.

② 임차·점유 관계 — 명의 확인 16명, 미상 기록 2건

확인된 임차·점유자와 임차권자는 모두 전입일이 2014.11.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 인원은 중복 승계자가 아닌 실제 명의 확인 임차·점유자 16명입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 752,944,000원으로 감정가 1,075,635,400원의 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 다중주택의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 다수 임차·점유자와 여러 개별 호실이 결합된 다중주택은 개별 호실의 임대현황·공실·수선비·명도비용에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 752,944,000원 가정)

총 채권액 1,673,637,231원 중 채권자 배당액은 743,014,560원이며, 미배당액은 930,622,671원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전문지중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 상가주택·단독 및 다가구주택·근린생활시설·연구시설·교육시설·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 대 200.5㎡로 평지·세로장방이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,419,000원/㎡입니다.
• 규제. 국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역·가축사육제한구역·학교 상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 소형 호실이 다수 결합된 다중주택으로 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 임대수익과 점유관계에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 기록 원본 확인. 을구 49-1번 임차권경정과 성명이 “기사항전”으로 표시된 기록의 실제 임차인, 호실, 전입일과 보증금을 확인하세요.
• 16명 전수 점유조사. 각 호실의 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성, 잔존 짐과 연락 가능 여부를 현장 확인하세요.
• 관계인 여부. 박민규·전지민의 등기부상 권리자 또는 채무자 동일인 여부와 실제 임대차계약·보증금 지급자료를 대조하세요.
• 말소권리와 배당표 대조. 이미 해지·말소된 전세권과 전세권 위 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 배당요구서와 등기 원본으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 다중주택 매매사례, 현 임대료, 공실률, 수선비와 명도비용을 반영하세요.
• 세금·최우선변제. 북대전세무서 압류와 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
• 매각 진행 여부. 매각기일 2026.07.15의 진행·변경·결과와 이후 추가 접수 문건을 법원 기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다

이 사건은 말소기준이 2014.11.10.로 앞서 있어 확인된 임차·점유자 16명의 대항력은 인정되지 않고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 다중주택 전체의 점유관계를 한꺼번에 정리해야 하며, 대항력을 단정할 수 없는 미상 기록 2건과 관계인 가능성이 제기된 임차인도 있습니다.

현재 회차의 채권자 미배당액은 930,622,671원이고, 과거 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 섞여 있어 배당표만 보고 권리관계를 확정해서도 안 됩니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 합격, 점유·배당 검증과 가격 판단은 보수적으로입니다.