서울남부지방법원 2025타경12332. 서울 강서구 마곡동 ‘슈베르트빌’ 제3층 제303호, 전용 29.67㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 308,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 197,120,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 300,000,000원보다 102,880,000원 낮아 상당히 저렴해 보입니다.
하지만 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 이하니의 보증금은 299,000,000원이고, 임대차계약일은 2022.04.08, 확정일자는 2022.04.19, 전입·점유개시는 2022.05.17입니다. 주택임차권등기는 2024.05.27 접수돼 2025.09.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 아무런 특약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 떠안는 선순위 대항력 임차권 인수형입니다.
현재 최저가 기준 예상배당은 임차인에게 193,560,320원이고, 미배당 잔액은 105,439,680원입니다. 확약이 없다면 매수인의 룰상 총부담은 197,120,000원 + 105,439,680원 = 302,559,680원으로, 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 302,000,000원을 오히려 소폭 웃돕니다. 즉 선순위 임차권 자체만 놓고 보면 두 번 유찰돼도 싸지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제3층 제303호 · 도로명주소 양천로30길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.67㎡ · 지하 1층/지상 6층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2020.07.30 준공 · 12세대 · 승강기·난방·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 서금석 지분 2분의 1 · 정양국 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 197,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
2020.09.01 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 3,360,000,000원은 2021.04.30 이미 말소됐고, 서금석 지분에 설정됐던 권난주의 가압류 375,700,000원도 2021.02.25 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.25 강제경매개시결정이며, 이하니의 주택임차권등기는 2024.05.27로 그보다 앞서 원칙상 매수인이 인수하는 권리입니다.
이하니는 2022.05.17 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖췄으며 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 다만 이번 매각은 명세서상 미배당 보증금 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 낙찰 후 조건이 이행되면 해당 임차권의 실질 인수 부담은 사라집니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·권리 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이하니 실제 임차인 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 계약 2022.04.08 확정 2022.04.19 전입·점유 2022.05.17 임차권등기 2024.05.27 | 299,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 확약 시 인수 0원* |
| 주택도시보증공사 승계기관 | 주택임차권승계인 강제경매 신청채권자 | 경매개시결정 2025.09.25 | 동일 보증금 승계 | 승계기관 실제 임차인 아님 중복 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 확약 전후 결론이 완전히 달라진다
슈베르트빌 전용 29.54~29.98㎡의 확인된 실거래 4건은 299,000,000원에서 302,000,000원 사이입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 300,000,000원, 최신 거래는 2024.09의 302,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세 차이는 0.0%로, 제공된 거래에서는 뚜렷한 하락 추세가 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 29.54㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2024.03 | 29.54㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2023.11 | 29.67㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2023.07 | 29.98㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 300,000,000원 |
룰상 총부담 302,559,680원
최저가 197,120,000원 + 미배당 보증금 105,439,680원. 최근 평균 300,000,000원과 최신 거래 302,000,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
실질취득 197,120,000원*
미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 최근 12개월 평균의 65.7%로 취득합니다.
④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 197,120,000원 | 105,439,680원 | 302,559,680원 | 197,120,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 157,696,000원 | 144,311,744원 | 302,007,744원 | 157,696,000원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 126,156,800원 | 175,409,395원 | 301,566,195원 | 126,156,800원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총부담은 보증금 299,000,000원 부근에서 유지됩니다. 확약이 이행되면 인수는 실질 0원으로 전환돼 실질취득액이 낙찰가와 같아집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 197,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,559,680원 |
| 1. 임차인 이하니 보증금 | 299,000,000원 | 193,560,320원 |
| 미배당 보증금 잔액 | - | 105,439,680원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이하니와 주택도시보증공사의 299,000,000원을 별개의 보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 동일 임차보증금의 승계기관이므로 실제 임차인은 1명입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 입지. 공항고등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 마곡나루역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2020.07.30 준공된 12세대 소규모 건물로, 철근콘크리트구조와 승강기·난방·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 4건이고 가격대는 299,000,000원~302,000,000원으로 안정적이지만, 12세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 2.3회·매각률 16.67%로 재매각 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 이행 시점을 확인하세요.
- 실질취득 기준 분리. 확약 이행 시에는 197,120,000원, 미이행 시에는 룰상 총부담 302,559,680원입니다. 두 시나리오를 혼합해 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차. 잔금납부 후 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 말소 전 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 승계기관 중복 계산 금지. 이하니와 주택도시보증공사를 보증금 299,000,000원씩 별도 임차인 두 명으로 합산하지 마세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도, 내부 확인 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 최근 거래가격만 보지 말고 12세대 규모, 경매 평균 유찰 2.3회와 매각률 16.67%를 반영해 재매각 기간을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 포기·말소 관련 제출서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 인수형이 확약으로 가격형 물건이 된다”
이 물건의 등기만 보면 보증금 299,000,000원의 선순위 임차권을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 임차권 물건입니다. 현재 최저가에서 미배당 잔액은 105,439,680원이고, 이를 더한 룰상 총부담은 302,559,680원으로 최근 실거래 시세와 사실상 같습니다. 따라서 두 차례 유찰과 감정가 64%라는 숫자만으로는 가격 메리트가 없습니다.
반전은 매각물건명세서의 포기·말소 조건입니다. 임차인과 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 197,120,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 300,000,000원의 65.7%입니다. 결론은 명확합니다. 확약 이행이 확인되면 가격 매력이 큰 조건부 A급 물건, 확인되지 않으면 시세 수준의 선순위 인수형 물건입니다.
* “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우를 뜻합니다. 룰상 예상 미배당액은 105,439,680원입니다.
