서울남부지방법원 2025타경12338. 서울 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 제101동 2층 203호, 전용 20.19㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 소유자 문지우는 2021.12.15. 거래가 285,000,000원에 취득했고, 임차인 이진호의 계약일은 2021.10.28., 확정일자는 2021.11.01., 전입·점유개시는 2021.11.26.입니다. 말소기준으로 제시된 국가 압류일 2023.05.09.보다 전입·점유가 빠르므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
최저가 223,360,000원으로 배당을 계산하면 집행비용을 제외한 219,432,960원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액은 65,567,040원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 승계돼 총부담은 288,927,040원이 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.19㎡ · 지하 1층/지상 6층 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.07.15. / 134세대 |
| 소유자 | 문지우 (2021.12.15. 거래가 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 223,360,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 포기·말소 조건부
등기상 말소기준은 2023.05.09. 국가 압류입니다. 그보다 앞선 2021.11.26.에 임차인의 전입과 점유가 성립했고, 확정일자는 2021.11.01.이므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2023.08.28. 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 후의 등기이지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
국가 압류 이후 주택도시보증공사의 가압류 1,023,000,000원과 2025.09.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기도 매각 조건에 따라 말소되는 구조입니다. 2021.12.15.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로, 입찰 전 원본에서 매각 후 말소 처리와 관련 의무의 정리 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계보증금 중복 합산 금지
| 구분 | 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이진호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2021.11.26. | 2021.11.01. | 2023.08.28. · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 |
③ 시세 비교 — 79.6%지만 거래 시점이 오래됐다
더숨153 전용 19.81~20.19㎡의 거래 9건은 265,000,000원~285,000,000원, 평균 280,555,555원입니다. 확약 조건이 이행된 실질취득 223,360,000원은 이 평균의 79.6%, 최신 거래가 265,000,000원의 약 84.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 19.81㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 19.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 19.94㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 280,555,555원 |
표면적으로는 실질취득액이 거래평균보다 57,195,555원 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022.03이고 나머지는 2021년 거래여서, 2026년 매각기일과 상당한 시점 차이가 있습니다. 따라서 “과거 거래보다 낮다”고는 말할 수 있지만, “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
④ 회차별 총부담 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 조건 미충족 총부담 | 조건 충족 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 223,360,000원 | 65,567,040원 | 288,927,040원 | 223,360,000원 |
| 3회 유찰 시 | 178,688,000원 | 109,613,632원 | 288,301,632원 | 178,688,000원 |
| 4회 유찰 시 | 142,950,400원 | 144,850,906원 | 287,801,306원 | 142,950,400원 |
일반 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건의 룰상 총부담도 회차가 내려가도 약 287,801,306원~288,927,040원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 반대로 매각조건이 이행되면 인수액이 실질 0원이므로, 유찰에 따른 매각가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,927,040원 |
| 1. 임차인 이진호 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 219,432,960원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금의 룰상 미배당액은 65,567,040원입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권은 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서 조건이 이행되면 해당 미배당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택이며 현황은 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다. 전용면적은 20.19㎡이고 더숨153은 134세대입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 5호선 화곡역·까치산역과 2호선 까치산역이 위치해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 6층 건물로, 사용승인일은 2021.07.15.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 서측 약 4~5미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전용 20.19㎡의 소형 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 5.26%입니다. 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 매각허가 이후에도 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류 제출 주체와 처리 시점을 확인하세요. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 인도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 여부를 현황조사서 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.15. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 말소 여부와 관련 의무의 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 확인되는 거래의 최신 시점은 2022.03입니다. 2026년 현재의 동일 건물, 인근 소형 다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 평균 유찰 2.9회와 낙찰률 5.26%를 고려해 단기 매도보다 장기 보유, 임대수요 및 매도기간을 보수적으로 계산하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금, 원상복구 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “싼 최저가”보다 “확약의 이행”이 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 64%, 과거 거래평균의 79.6%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 285,000,000원이므로, 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 288,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인 이진호와 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하면, 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 223,360,000원입니다. 다만 거래가격 표본이 2021~2022년에 머물고, 소형 다세대의 유찰·환금성 지표도 약하므로 가격평가는 보수적으로 해야 합니다. 확약 이행을 확인하면 권리는 조건부 합격, 현재 시세 확인 전 가격은 유보. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 확실성과 2026년 실제 환금가격입니다.
