서울남부지방법원 2025타경12356. 구로구 구로동 태형팰리스 102동 1304호, 전용 30.51㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 권영만은 2020년 11월 10일 매매를 원인으로 거래가액 294,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022년 1월 27일 안산세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 남동세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

핵심은 후순위로 등기된 임차권 자체가 아니라 임차인의 실제 전입·점유 시점입니다. 김혜린은 2020년 12월 11일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하는 부분은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 해당 임차보증금의 실질 인수액이 0원으로 조정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다

2020년 설정됐던 신정신용협동조합의 채권최고액 3,981,600,000원 근저당과 신탁등기는 2020년 11월 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2022년 국세 압류이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 540,000,000원, 구로구 압류, 남동세무서 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련자 4명, 보증기관은 중복 합산 금지

확인된 실제 임차 관련자는 김혜린·JIN ZHIYAN·JIN XUEMIN·JIN JINGZHI 4명입니다. 주택도시보증공사는 김혜린 보증금의 승계·회수 주체이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

세 명의 JIN 전입자는 모두 말소기준일인 2022년 1월 27일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 법률상 보증금 인수보다는 실제 점유 여부와 명도 대상 확인이 남은 쟁점입니다. 주택도시보증공사의 확약은 김혜린 임차권에만 적용되므로, 나머지 점유자들의 현황까지 자동으로 정리해 주는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 있으나 시장은 하락 중

태형팰리스 전용 30.51㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 211,200,000원은 최근 12개월 평균 274,333,333원의 77.0%입니다. 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -12.9%로 하락 중입니다. 과거 2024년 거래가 315,000,000원이 섞인 전체 평균 284,500,000원만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)

김혜린 보증금의 룰상 미배당액은 86,556,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상14층 건물 내 13층입니다.
• 입지. 신구로초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 6m, 북측 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 32세대 규모이고 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래가격은 270,000,000원~280,000,000원이지만 거래 추세는 -12.9%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본 및 매각조건에 정확히 반영됐는지 확인하세요.
• 확약 적용 범위. 확약은 김혜린 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자 세 명의 점유 호실·계약관계·퇴거 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 예상배당이 달라질 수 있으므로 세목별 법정기일과 체납액을 확인하세요.
• 하락장 보정. 실질취득액은 최근 시세의 77.0%지만 최근 거래 추세는 -12.9%입니다. 과거 최고 거래 315,000,000원이나 전체 평균만으로 가격 상한을 정하지 마세요.
• 명도 대상 확인. 김혜린의 임차권등기 말소와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 대조하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형 물건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

표면만 보면 보증금 294,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 211,200,000원보다 커서 미배당액을 떠안는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 86,556,800원이고, 유찰될수록 그 금액은 늘어납니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 조건이 원문대로 이행되면 김혜린 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 211,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 77.0%로 가격 차이가 확인됩니다.

다만 거래 추세가 -12.9%이고, 후순위 전입자 세 명의 점유관계와 세금 압류의 당해세 여부가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확약 이행 확인 후에는 가격형”입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 유효성·적용 범위와 실제 점유 상태입니다.