서울남부지방법원 2025타경12363. 서울 강서구 화곡동 건형빌 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 권영만이고, 2020.03.05 매매로 210,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금이 실제로 매수인에게 남는지입니다.
유인상은 2021.02.26 전입·점유, 2021.01.19 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 2022.04.04 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 일반적인 경우라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득가가 보증금 수준에 수렴합니다. 하지만 이 사건은 유인상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 임차인에 한해서는 배당표상 미배당액과 실제 매수인 인수를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12363 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-6 건형빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.03.05 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 141,824,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리로 제시된 것은 2022.04.04 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 부평구 압류, 서울특별시 강서구 압류, 국의 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2011년 한국양봉농업협동조합 근저당과 2015년 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다.
| 임차·점유자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문종규 | 미상 / 2025.05.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 유인상 | 건물 전부 / 2021.02.26 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2021.01.19 | HUG 승계 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
② 시세 비교 — 69.2%지만 표본은 1건
건형빌의 비교 가능한 실거래는 1건으로, 2021.08 전용 45.84㎡·2층이 205,000,000원에 거래되었습니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가 141,824,000원은 이 거래금액의 69.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 45.84㎡ | 2 | 205,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 실질취득 141,824,000원이 비교거래 205,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교거래가 1건뿐이고 거래월도 2021.08이므로, 이를 현재의 확정적인 시세로 보고 곧바로 “싸다”고 단정하기에는 근거가 약합니다. 건형빌은 총 10세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,785,536원 |
| 1. 임차인 유인상 보증금 | 210,000,000원 | 139,038,464원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 유인상 보증금 부족분은 70,961,536원이지만, 매각물건명세서의 확약 조건을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역과 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 5층 502호로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 270.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 공시지가는 3,738,000원/㎡입니다.
- 환금성. 건형빌은 총 10세대이며 비교 가능한 실거래가 1건에 그쳐 가격 검증 시 현장 중개시세 확인 비중이 큽니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 유인상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 문종규 점유 확인. 2025.05.01 전입으로 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 유인상 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 거래는 2021.08의 205,000,000원 1건입니다. 69.2% 수치만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 다세대 매물·실거래를 함께 확인하세요.
- 명도 관계 확인. 유인상 임차권등기와 문종규 점유 관계가 있으므로 낙찰 후 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “배당표상 인수”와 “실질 인수”를 구분해야 한다
이 사건은 숫자만 보면 대항력 있는 유인상 보증금 210,000,000원이 최저매각가 141,824,000원보다 커서 매우 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 70,961,536원이 부족합니다. 그러나 매각조건에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으므로, 이 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 계산하면 이 사건의 핵심을 놓치게 됩니다.
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 141,824,000원, 주된 임차보증금 실질 인수는 0원입니다. 다만 문종규의 보증금 미상, 국세·지방세 압류, 1건뿐인 비교거래라는 변수가 남습니다. 즉 권리의 가장 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 확약 조건의 유효성·점유·세금·현장 시세를 확인해야 완성되는 물건입니다.
