서울남부지방법원 2025타경12369. 강서구 화곡동 포르테하임 4층 403호, 전용 45.89㎡ 다세대주택입니다. 소유자 황재윤은 2022.06.08 이 물건을 거래가 470,000,000원에 취득했고, 그보다 앞선 2022.04.07 임대차계약과 확정일자, 2022.05.13 점유 개시, 2022.05.19 전입신고를 갖춘 임차인 이성화가 보증금 470,000,000원으로 건물 전부를 사용했습니다. 임차인은 2023.08.21 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태이므로, 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

현재 최저매각가 286,080,000원에서 집행비용 4,805,120원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당액은 281,274,880원입니다. 보증금과의 차액인 188,725,120원이 통상적인 대항력 인수액입니다. 최저가만 보면 2.86억이지만, 확약이 없다면 매수인의 총 부담은 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 수준으로 올라가므로 단순히 “감정가의 64%라 싸다”고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 조건부 해소

등기상 선언된 말소기준은 2025.09.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 전입과 확정일자, 점유를 갖춘 이성화 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2023.08.21 설정된 주택임차권도 경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없으면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 인수형 구조입니다. 2025.11.24 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이성화는 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 임차권승계인 겸 신청채권자입니다. 두 주체를 별개의 임차인이나 별도의 보증금으로 보아 470,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 470,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 수치상 61.2%, 현재 시세 판단은 보수적으로

확약 조건이 이행되면 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 286,080,000원입니다. 비교 가능한 동일 면적대 실거래는 2022.06의 2건으로, 평균은 467,500,000원, 최신 거래는 470,000,000원입니다. 실질취득액은 비교거래 평균의 61.2%로 계산돼 수치상 차이는 큽니다.

다만 거래가 모두 2022.06에 집중돼 있고, 2026.07 매각기일과 시차가 큽니다. 따라서 61.2%라는 비율을 현재 시장가 대비 할인율로 그대로 받아들이면 안 됩니다. 최신 실거래, 인근 유사 다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다. 이 건물 관련 경매 통계도 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,080,000원 가정)

산술상 임차인 미배당액은 188,725,120원이지만, 매각물건명세서의 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 전 인수액은 계속 증가

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 따라서 이 사건의 가격 구조는 확약의 효력과 이행을 전제로 할 때만 일반적인 유찰 할인형으로 바뀝니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 까치산역 북동측 인근이며, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상6층 건물의 4층으로, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 2~4m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 134.1㎡, 공시지가는 3,775,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대이며 실거래 표본이 2건에 그쳐, 거래량과 재매각 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 적용 범위 확인. 확약은 이성화 임차인과 HUG 승계분에 한정됩니다. 현장조사와 전입세대확인서를 통해 별도 점유자·임차인이 없는지 재확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 확인하고 명도·인도 일정에 반영하세요.
• 민간임대주택 등록. 2022.06.08 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 규제 처리 내용을 관계기관에 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 비교거래는 2022.06의 2건입니다. 인근 동일 연식·면적 다세대의 최신 거래와 매도 호가가 아닌 실제 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 유찰·환금성 반영. 평균 유찰 2.5회와 낙찰률 0.0%를 반영해 단기 재매각을 전제로 한 높은 입찰가는 피해야 합니다.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 내부 확인 가능 여부와 명도 비용을 사전에 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리 주체와 관할기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 있어야 2.86억짜리 물건이 된다”

이 사건은 겉으로는 보증금 470,000,000원의 선순위 임차권이 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 산술상 인수액도 188,725,120원에 달합니다. 그러나 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼, 조건 이행이 확인되면 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득액은 286,080,000원입니다.

가격은 과거 비교거래 평균의 61.2%로 보이지만, 실거래가 2022.06의 2건뿐이고 16세대 다세대의 경매 통계도 평균 유찰 2.5회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 최신 현장 시세 확인 후 판단입니다. 확약 원본과 말소 이행을 확인하지 못하면 188,725,120원의 인수 위험이 다시 살아나고, 확인하더라도 과거 거래가만으로 현재의 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

* 확약 적용 전 산술상 인수액은 현재 회차 188,725,120원입니다. 매각물건명세서에 기재된 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차인과 HUG 승계분에 관해 이행되는 경우에 한해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.