부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경39402 · 진주지원 · 연립/다세대
256㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

375,285,000원 3억 7,528만 감정가 765,889,090원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

08-31

진주지원 10:00

입찰 보증금

3,752만원

최저가의 10% · 37,528,500원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 7.66억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 있어 최저가만으로 저평가 판단이 어렵고 권리 확인이 핵심인 다가구형 물건입니다.

가격 최저가 375,285,000원은 감정가 765,889,090원의 49% 수준이나 실질취득은 인수 위험 확인 후 판단
자금 현재 회차 배당상 인수액 0원이나 대항력 있는 임차권 110,000,000원 인수 가능성 존재
리스크 한국토지주택공사·변선희 대항력 임차권, 미상 보증금 점유자 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 가격만 보고 접근하면 위험합니다. 말소기준 이전 대항력 있는 임차권이 존재해 낙찰 후 보증금 부담 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

감정가 / 최저가

765,889,090원

375,285,000원

유찰 횟수

2회

현재 회차

실질취득 핵심

임차권 확인

보증금 인수 가능성

현재 배당상 인수

0원

배당 가정 기준

창원지방법원 2024타경39402. 진주시 평거동 소재 다가구주택으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 문경애이며, 감정가는 765,889,090원, 현재 최저매각가는 375,285,000원입니다. 겉으로는 감정가 절반 수준까지 내려온 물건이지만 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경39402
소재지	경상남도 진주시 평거동 185-8
용도	연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택
소유자	문경애
감정가 / 최저가	765,889,090원 / 375,285,000원
신청채권자 / 청구	서울보증보험주식회사 / 83,060,547원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준 이전 임차권

⚠️ 인수 위험 판단 한국토지주택공사 보증금 50,000,000원, 변선희 보증금 110,000,000원 임차권은 말소기준권리 이전 대항력 있는 권리로 확인됩니다. 배당 부족 여부에 따라 매수인 인수 가능성이 남습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
한국토지주택공사	50,000,000원	有	有	보증기관 대위·승계
변선희	110,000,000원	有	有	인수 가능성 검토
김종혁	20,000,000원	無	해당 없음	매수인 인수 위험 낮음
LETHI NHU BINH	미상	無	미상	보증금 확인 필요
박중건	10,000,000원	판정 불가	미상	확인 필요

한국토지주택공사는 실제 임차인 김종혁 관련 보증금 대위·승계 구조로 보증금 중복 합산 대상이 아닙니다. 실제 임차인 기준으로 별도 위험을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 375,285,000원 가정)

배당항목	금액
집행비용	6,053,990원
한국토지주택공사 우선변제	50,000,000원
변선희 우선변제	110,000,000원
가압류 변선희	85,000,000원
경매개시결정 서울보증보험	83,060,547원
소유자 잔여	41,170,463원

매각대금 분배

회차별 매각 시나리오

⛔ 결론 최저가 375,285,000원만 보면 감정가 대비 낮아 보이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 매수인 실질취득은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 인수 가능한 보증금 규모를 반영한 실질취득가로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

평거동행정복지센터 북서측 인근으로 노변 상가지대와 주택지대, 아파트단지가 혼재합니다.
차량 접근 가능하고 인근 시내버스 정류장으로 교통 여건은 양호합니다.
제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
일괄매각이며 제시외 건물 매각 포함, 일부 토지는 도로 이용 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

대항력 임차권의 실제 배당 가능액을 확인할 것.
보증금 미상 점유자의 계약관계 확인 필요.
변선희 권리는 등기상 관계인 가능성 여부를 별도 검토할 것.
최저가 할인보다 인수 가능성을 반영한 입찰가 산정이 우선입니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 사건은 감정가 대비 낮은 최저가가 장점처럼 보이지만, 다가구형 물건에서 가장 중요한 것은 임차인 구조입니다. 현재 배당표상 인수액은 0원으로 계산되지만, 대항력 있는 임차권이 존재하므로 실제 낙찰 전 배당 가능성과 미배당 여부를 다시 확인해야 합니다. 권리 확인 없이 가격만 보면 위험한 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-08	유찰	7억 6,588만원
2	2026-07-20	유찰	5억 3,612만원
3	2026-08-31	대기	3억 7,528만원

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차권 인수 가능성이 남았다 — 진주 평거동 185-8

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준 이전 임차권

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (현재 최저가 375,285,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (23장)

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