서울남부지방법원 2025타경12373. 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 13층 1302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 338,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 173,056,000원, 감정가의 51.2%입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율보다 임차권과 별도 점유자의 인수 여부를 먼저 봐야 합니다.
등기상 현재 말소기준은 2025년 9월 26일의 강제경매개시결정입니다. 과거 하나은행 근저당 2건은 2021년 10월 27일 이미 말소됐습니다. 그보다 앞서 2023년 8월 17일 공한나 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 보증금은 325,000,000원입니다. 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
* 공한나/HUG 관련 155,166,784원은 현재 회차 배당 산식상 미배당·인수액입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 본 리포트에서는 공한나 측 실질 인수를 0원으로 판단했습니다. 별도 임차인 30,000,000원은 이 조건과 무관합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 장진환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 173,056,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기부 발급 | 2026.07.30 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2021년 9월 8일 하나은행 근저당권 2건(채권최고액 3,600,000,000원· 2,400,000,000원)은 2021년 10월 27일 일부포기로 모두 말소됐습니다. 이후 2023년 8월 17일 공한나의 주택임차권이 등기됐고, 2025년 9월 26일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 등기 순서만 보면 공한나 임차권은 말소기준보다 앞서지만, 매각물건명세서의 조건부 포기·말소 조항이 매수인 인수액 판단을 바꿉니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 자연지장수민물장어,박종화 | 미상 | 2015.06.16 · 확정일자 미상 | 30,000,000원 월 3,300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 공한나 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.27 · 2021.10.05 | 325,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 · 조건부 실질 0원* |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 공한나의 주택임차권승계인으로 기재돼 있어 공한나 보증금 325,000,000원과 별개의 제3 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 반면 주식회사 자연지장수민물장어,박종화의 보증금 30,000,000원은 별도 임차관계이므로 그대로 남습니다.
③ 배당과 실질 인수 (매각가 173,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,784원 |
| 1. 공한나 보증금(우선변제) | 325,000,000원 | 169,833,216원 |
| 인수. 주식회사 자연지장수민물장어,박종화 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 공한나 보증금의 부족분은 155,166,784원, 별도 임차인 인수액은 30,000,000원으로 총 산식상 매수인 인수액은 185,166,784원입니다. 그러나 공한나 측 155,166,784원은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 0원으로 조정합니다. 따라서 실질적으로 남는 인수액은 30,000,000원입니다.
④ 유찰이 더 진행될 때 — 공한나 인수는 늘어도 조건부 포기 대상
| 회차 | 최저가 | 산식상 인수액 | 조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(51.2%) | 173,056,000원 | 185,166,784원 | 203,056,000원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 138,444,800원 | 219,293,427원 | 168,444,800원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 110,755,840원 | 246,594,742원 | 140,755,840원 |
유찰될수록 원래 산식에서는 공한나 보증금 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 하지만 해당 잔액은 매각조건상 주택도시보증공사의 포기 대상이므로, 조건이 그대로 이행된다는 전제에서 실제 취득비용은 각 회차 최저가 + 별도 임차인 보증금 30,000,000원으로 계산됩니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
마곡JM팰리스는 20세대, 사용승인일은 2021.08.19로 확인됩니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 24.505㎡이지만 본건과의 면적 매칭이 성립하지 않아, 동일면적 실거래 금액을 근거로 한 시세 비교는 하지 않습니다. 최근 거래일자로는 2026.05.28이 확인되지만 거래금액은 확인되지 않습니다.
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회이고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 유찰 횟수 자체는 가격 매력의 근거라기보다, 시장에서 감정가 수준의 소화가 쉽지 않았다는 점을 확인하는 참고 지표로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 치현초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40m 내외의 왕복 6차선 방화대로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건물이며, 승강기·기계식주차장·난방·급배수설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 확인. 공한나 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 별도 임차인 3,000만원. 포기 조건의 적용 대상이 아니므로 인수액 30,000,000원을 입찰가와 별도로 잡아야 합니다.
- 별도 임차인 전입일 검증. 현황조사상 2015.06.16 전입으로 기재돼 있으므로 주민등록·점유관계와 실제 임대차계약을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 173,056,000원이 아니라 30,000,000원을 더한 203,056,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 확인. 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일 유형 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 2명의 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장 및 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전부 풀린 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 보증금 325,000,000원의 공한나 임차권입니다. 현재 최저가 기준 산식상 미배당액이 155,166,784원 발생하지만, 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 이 부분은 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다.
그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 별도의 대항력 임차인이 있고 보증금 30,000,000원이 전액 인수 대상으로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 203,056,000원입니다. 감정가의 60.1% 수준이지만 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 평가할 근거는 없습니다. HUG 조건부 해소는 긍정적이지만, 별도 임차인 인수와 점유관계 확인이 끝나기 전까지는 권리상 완전한 안전형으로 볼 수 없습니다.
