서울남부지방법원 2025타경12373. 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 13층 1302호, 전용 24.505㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 감정가는 338,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 216,320,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025.09.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2023.08.17. 공한나의 주택임차권등기가 존재합니다.

표면적으로는 보증금 325,000,000원이 최저가보다 커서 미배당액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 배당표상 공한나에게 212,491,520원이 배당되고 112,508,480원이 부족해, 원칙대로라면 최저가와 인수액을 합친 부담이 328,828,480원이 됩니다. 다만 매각조건에는 공한나의 임차권승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 이 부분은 실질 인수 0원*으로 처리됩니다.

문제는 확약 밖에 별도 임차관계가 있다는 점입니다. 현황조사상 주식회사 자연지장수민물장어,박종화가 보증금 30,000,000원·차임 3,300,000원으로 조사됐고, 전입일은 2015.06.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 우선변제권 없이 대항력만 인정되는 구조로 정리돼 있어 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 이 사건의 실질 인수액은 0원이 아니라 30,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

2021.09.08. 설정된 하나은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,600,000,000원과 2,400,000,000원의 공동담보였으나 2021.10.27. 일부포기로 모두 말소됐습니다. 현재 등기상 핵심은 2023.08.17. 공한나의 주택임차권등기와 2025.09.26. 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 실제 이행되면 공한나 관련 인수는 해소됩니다.

② 임차관계 — 실제 2건, 보증기관은 승계인

실제 임차관계는 2건입니다. 주택도시보증공사는 공한나의 주택임차권승계인으로, 별도의 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

* 공한나 관련 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.

③ 예상배당과 실질취득 (매각가 216,320,000원 가정)

배당모형상 매수인 인수액은 공한나 미배당 잔액 112,508,480원과 별도 임차보증금 30,000,000원을 합친 142,508,480원입니다. 그러나 공한나 부분은 조건부 포기 대상이므로 실제 분석에서는 112,508,480원을 제외합니다. 최종 실질 인수는 30,000,000원, 현재 회차의 실질취득은 216,320,000원 + 30,000,000원 = 246,320,000원입니다.

④ 가격·환금성 — 감정가 할인과 시세 할인을 구분

대상 면적 24.505㎡와 일치하는 실거래 표본 및 최근 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 338,000,000원 대비 최저가 64%, 실질취득 72.9%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만 실제 시장가격 대비 할인 여부는 별도 실거래와 인근 유사면적 매물로 검증해야 합니다.

마곡JM팰리스는 20세대, 2021.08.19. 준공된 소규모 건물입니다. 단지 경매 통계는 평균 2.2회 유찰, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다. 현재 사건 역시 2회 유찰 상태여서, 최저가가 내려왔다는 사실 자체보다 소형 다세대의 수요와 재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상13층 건물입니다.
• 입지. 치현초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 40미터의 왕복 6차선 방화대로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방시설, 기계식주차장, 승강기가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 이행 시점을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 별도 임차관계 확인. 주식회사 자연지장수민물장어,박종화의 현재 점유, 점유부분, 계약 당사자와 보증금 반환 주체를 확인하세요.
• 전입일 불일치 확인. 전입일 2015.06.16.과 준공일 2021.08.19.의 선후관계가 맞지 않으므로 전입세대확인서와 현황조사 원문을 대조하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 216,320,000원이 아니라 인수액을 합친 246,320,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
• 시세 검증. 일치하는 실거래 표본이 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
• 기계식주차장. 이용 가능 차량 규격, 유지관리 상태와 비용을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 조건을 관리사무소·현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권 포기서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수 0원*과 전체 인수 0원은 다르다”

이 사건의 핵심은 공한나의 325,000,000원 보증금 자체가 아닙니다. 원칙상 발생하는 미배당 인수액 112,508,480원은 주택도시보증공사의 조건부 포기로 실질 0원이 됩니다. 여기까지만 보면 위험이 모두 사라진 것처럼 보이지만, 확약 밖의 대항력 임차보증금 30,000,000원이 별도로 존재합니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 216,320,000원이 아니라 246,320,000원입니다. 이 금액은 감정가의 72.9%이지만, 일치하는 실거래 표본이 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 별도 임차위험은 잔존, 가격 판단은 보류. 확약의 정확한 범위와 30,000,000원 임차관계의 실체를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.