서울남부지방법원 2025타경12377. 구로구 궁동 로제트힐 제101동 제3층 제1305호, 전용 42.04㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 266,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 170,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 230,000,000원의 74.0%여서 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 비교해서는 안 되는 물건입니다.

임차권자 권용규의 보증금은 245,000,000원이고 전입일 2020.12.17, 확정일자 2020.11.24로 말소기준인 2022.02.08 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 현재 최저가 배당에서는 집행비용을 제외한 167,056,640원만 배당되어 77,943,360원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가 170,240,000원에 이 잔액을 더한 룰상 총부담은 248,183,360원으로 최근 12개월 평균 230,000,000원을 웃돕니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 권용규·이세진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 임차보증금 잔액은 실질 0원*이 됩니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되고, 별도등기 지상권이나 다른 점유 관계까지 없애주는 문서가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약과 별도등기를 분리해 봐야 한다

말소기준은 2022.02.08. 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시·구로구·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자 권용규는 2020.12.17. 전입해 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 2023.07.24. 이루어졌더라도 기존 대항력과 확정일자에 따른 권리 판단이 우선합니다.

② 임차인·점유 분석

권용규의 주택임차권등기에는 권용규와 이세진이 함께 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고는 이들의 주택임차권승계인을 주택도시보증공사로 적고 있습니다. 따라서 보증금 245,000,000원과 주택도시보증공사의 관련 채권을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 임차보증금 인수 계산은 245,000,000원을 한 번만 기준으로 봅니다.

③ 실질취득 계산 — 확약 한 장이 가격 판단을 뒤집는다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 총부담은 약 247,000,000원~248,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 64% 또는 51.2%로 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 조건대로 이행되면 해당 보증금 미배당액은 매수인에게 청구되지 않아 실질취득 기준이 낙찰가로 내려옵니다.

④ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중이다

같은 로제트힐 전용 42.04㎡ 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 230,000,000원이며, 최신 거래는 2026.06.의 225,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 242,333,333원이지만 최근 거래 추세는 -7.4%로 하락하고 있어 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 170,240,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 확약 이행이 확정된다면 가격 여유가 있지만, 최근 거래가 240,000,000원에서 235,000,000원, 225,000,000원·220,000,000원으로 낮아진 흐름은 분명합니다. 감정가 266,000,000원이나 과거 고가 거래 258,000,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 계산)

룰상 임차보증금 미배당액은 77,943,360원이며 확약이 없다면 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 선순위 차감액과 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약이 이행되면 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 잔액의 실질 인수는 0원*입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류지구대 북서측 인근이며, 주위는 연립·다세대주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m 도로와 북측 약 5m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 궁동 292-2번지는 사고지로 기재되어 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 공동주택 건부지이며 토지면적은 4,636.4㎡, 공시지가는 2,436,000원/㎡입니다.
• 환금성. 로제트힐은 117세대, 사용승인일은 2016.07.19.입니다. 최근 12개월 거래는 4건이지만 가격 추세가 -7.4%이고 경매 표본 평균 유찰은 2.5회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰자에게 별도 조건 없이 적용되는지, 제출 문서와 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
• 지상권 원문 확인. 2토지 을구 1번 지상권설정등기(2019.04.03. 제57954호)의 권리자, 존속기간, 범위, 지료와 이용 제한을 등기부에서 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 대조. 집합건물 등기뿐 아니라 궁동 292, 292-1, 292-2 토지 등기를 각각 발급받아 인수 권리와 말소 대상이 일치하는지 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 원혜영의 전입일은 말소기준 이후지만 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 실제 점유자, 열쇠 인도와 이사 협의 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있으므로 당해세가 있으면 임차인 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준 분리. 확약 이행이 확인되면 최저가 170,240,000원을 최근 평균 230,000,000원과 비교하고, 확인되지 않으면 룰상 총부담 248,183,360원을 시세와 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.4%이므로 과거 전체 평균 242,333,333원이나 감정가 266,000,000원을 응찰가 기준으로 삼지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “보증금은 확약, 승부처는 지상권”

이 물건의 숫자는 두 개의 결론을 만듭니다. 확약이 없다면 낙찰가 170,240,000원에 임차보증금 미배당액 77,943,360원이 더해져 실질부담은 248,183,360원입니다. 이는 최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 거래 225,000,000원보다 높아, 두 번 유찰됐어도 싸다고 볼 수 없습니다.

반대로 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그대로 이행되면 임차보증금 인수는 실질 0원*이 되고, 취득 기준은 최저가 170,240,000원으로 내려옵니다. 이 가격은 최근 평균의 74.0%라 가격 여유가 분명합니다. 하지만 2토지 지상권설정등기는 낙찰자가 인수합니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 지상권 원문과 확약 효력을 확인하기 전까지 권리는 보류”입니다.

* 임차보증금 인수 실질 0원은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다. 이 조건은 별도등기 지상권과 원혜영의 점유·명도 문제에는 적용되지 않습니다.