375,200,000원
대전지방법원 2025타경3678. 대전 유성구 장대동 월드컵패밀리타운 104동 604호, 전용 125.7427㎡ 아파트입니다. 현재 회차는 1회 유찰된 최저매각가 375,200,000원입니다. 등기부상 핵심은 2014.11.26. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 253,200,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김용식 근저당권 60,000,000원, 이용주 가압류 171,402,739원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽에서는 권리보다 더 눈에 띄는 숫자가 있습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 487,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 490,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.0%입니다. 다만 최근 구간이 이전 구간보다 -2.0% 낮아진 하락 추세이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3678 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 장대동 323-2 월드컵패밀리타운 104동 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 125.7427㎡ · 22층 건물 내 6층 604호 |
| 이용상태 | 주거용(아파트) |
| 소유자 | 김학순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 375,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김용식 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2002년부터 2012년까지 설정됐던 하나은행 근저당권들은 2014.11.26. 해지를 원인으로 등기 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 253,200,000원이 현재 말소기준이고, 이후의 김용식 근저당권과 이용주 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시 일부 채권이 미배당되더라도 그 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준 77.0%
월드컵패밀리타운은 556세대, 2002.04.19. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 125.74㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 8건이고, 평균은 487,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 125.74㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 125.74㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2026.04 | 125.74㎡ | 22 | 505,000,000원 |
| 2026.04 | 125.74㎡ | 5 | 488,000,000원 |
| 2025.10 | 125.74㎡ | 17 | 510,000,000원 |
| 2025.09 | 125.74㎡ | 12 | 477,000,000원 |
| 2025.07 | 125.74㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 125.74㎡ | 11 | 525,000,000원 |
| 2025.05 | 125.74㎡ | 20 | 510,000,000원 |
| 2025.03 | 125.74㎡ | 20 | 480,000,000원 |
| 2025.03 | 125.74㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2024.07 | 125.74㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 125.74㎡ | 8건 | 487,500,000원 |
전체 12건 평균은 490,833,333원이지만 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 487,500,000원, 최신 거래는 490,000,000원, 최근 구간의 이전 구간 대비 추세는 -2.0%입니다. 즉 하락 흐름은 존재합니다. 그럼에도 현재 최저가 375,200,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,052,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 253,200,000원 | 253,200,000원 |
| 3. 근저당 · 김용식 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이용주 | 171,402,739원 | 55,947,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 484,602,739원 중 369,147,200원이 배당되고 115,455,539원이 미배당됩니다. 이 부족액은 후순위 채권의 배당 부족이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 375,200,000원 | 369,147,200원 | 115,455,539원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 262,639,999원 | 258,163,039원 | 226,439,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,847,999원 | 180,474,127원 | 304,128,612원 | 0원 |
현재 회차에서는 경매신청 채권자 김용식의 60,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 4,963,039원만 배당되고, 3회 유찰 시에는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 가격이 더 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 증가하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남대학교 대덕캠퍼스 남서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 6층 604호이며, 급배수·위생설비·화재탐지·옥내소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선, 동측 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 동일면적 실거래 12건은 405,000,000원부터 525,000,000원까지 분포하며 전체 평균은 490,833,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 487,500,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -2.0% 낮아졌으므로 과거 고가 거래만 보고 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수 구분. 현재 115,455,539원의 미배당이 발생해도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 권리와 가격이 모두 비교적 명확하게 읽히는 구조입니다. 2014.11.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 536,000,000원에서 1회 유찰돼 375,200,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 487,500,000원의 77.0%이며, 최신 거래 490,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 추세가 -2.0%인 점과 임대관계가 미상인 점까지 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 최종 변수는 실제 점유관계와 보수적인 응찰가 설정입니다.
