서울남부지방법원 2025타경12393. 영등포동 주민센터 남동측 인근에 있는 라움빌 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사라움하우징이며, 신청채권자 최리가 청구금액 98,700,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기상 근저당과 압류는 각각 0건이지만, 이를 곧바로 “권리가 깨끗하다”로 해석하면 안 됩니다.
현재 사건의 말소기준은 2025.09.29. 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.09.17. 접수의 시기부소유권이전담보가등기입니다. 매각물건명세서상 이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 대물반환예약의 시기는 2026.01.15.로 기재돼 있습니다. 예약이 완결되면 매수인은 경매대금을 지급하고도 소유권을 잃을 수 있으므로, 단순한 채권 미배당보다 훨씬 무거운 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-152 라움빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(다세대주택) · 대상 면적 14.26㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 중 제4층 · 사용승인 2013.09.06. |
| 소유자 | 주식회사라움하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 95,360,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최리 / 98,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기를 인수한다
2013년 설정됐던 근저당권과 과거 경매·압류 등은 등기부상 이미 말소됐고, 주식회사라움하우징은 2022.01.04. 이전 경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 소원1유한회사 근저당권도 2022.03.08. 말소됐습니다. 그러나 현재 사건에서는 선순위 담보가등기와 점유자 문제가 새롭게 결합되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최리 | 점유 부분 미상 2022.06.07. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.09.26. 신청 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
최리의 전입일은 2022.06.07.로 말소기준일 2025.09.29.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이므로, 대항력과 우선변제를 확정적으로 단정할 수 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 임대차계약서와 실제 점유 개시 시점, 보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
신청채권자의 배당 부족액은 그 자체로 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 그러나 최리가 실제 대항력 있는 임차인으로 인정되고 보증금 중 배당받지 못한 금액이 남는다면, 그 미배당 보증금은 별도의 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다. 보증금이 미상이므로 실질취득액은 95,360,000원으로 고정되지 않습니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 95,360,000원으로 감정가 149,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교표본을 확정할 수 없어, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 더구나 인수 가등기와 보증금 미상 점유자가 있어, 최저가와 실질취득비용이 일치한다고 볼 수도 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 95,360,000원 | 64% | 5,456,480원 |
| 3회 유찰 시 | 76,288,000원 | 51.2% | 24,185,184원 |
| 4회 유찰 시 | 61,030,400원 | 40.96% | 39,168,147원 |
④ 예상배당표 (매각가 95,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,116,480원 |
| 1. 경매신청채권 · 최리 | 98,700,000원 | 93,243,520원 |
| 신청채권 미배당 | - | 5,456,480원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 93,243,520원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 5,456,480원이 미배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 금액으로 표시된 매수인 인수액이 0원이어도, 갑구 11번 가등기 인수와 임차보증금 미상 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동 주민센터 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 건물의 제4층 제403호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 16세대·대상 면적 14.26㎡의 소형 도시형생활주택으로, 경매 평균 유찰 2.6회와 매각률 0.0%를 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 11번 대물반환예약의 계약서, 피담보채권, 예약완결 여부와 말소 가능성을 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소 동의 확보. 박수연 명의 가등기의 말소 동의서 또는 말소 확약이 없다면 소유권 상실 위험이 그대로 남습니다.
- 임대차 실체 확인. 최리의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 개시일, 확정일자와 주민등록 변동을 확인해야 합니다.
- 채권 관계 구분. 최리의 경매신청채권 98,700,000원과 임차보증금 채권이 같은 채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 보증금 미배당 인수 가능액이 확인되기 전에는 최저가 95,360,000원을 총취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 명도 확인. 점유 부분이 미상이므로 현장 방문과 현황조사 원문을 통해 실제 점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 16세대 소형 도시형생활주택의 임대수요, 공실, 관리비, 재매각 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 가등기 관련 계약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 소유권이 먼저다”
이 물건은 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 95,360,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 갑구 11번 가등기가 매수인에게 인수되고 예약완결 시 소유권을 상실할 수 있다는 점이 모든 가격 논의를 앞섭니다. 점유자 최리도 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 실질취득액은 95,360,000원으로 고정되지 않으며, 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 평균 유찰 2.6회와 매각률 0.0%인 소형·소규모 물건의 환금성까지 겹칩니다. 가격은 할인됐지만 권리는 해소되지 않았습니다. 가등기 말소와 임대차 실체가 명확히 확인되기 전까지는 입찰보다 권리 원인 검증이 우선인 사건입니다.
