서울남부지방법원 2025타경12393. 서울 영등포구 영등포동2가 라움빌 4층 403호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 14.26㎡이고, 지하 1층·지상 9층 철근콘크리트 건물 중 4층에 위치합니다. 감정가는 149,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,030,000원입니다.
겉으로는 8,797만원이나 내려온 가격이 먼저 보입니다. 그러나 현재 등기에는 말소되지 않는 가등기가 남아 있고, 매각물건명세서상 “매수인이 인수하며, 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음”이 명시돼 있습니다. 즉 이 사건에서 61,030,000원은 단순한 ‘취득가격’으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-152 라움빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 14.26㎡ · 지하1층/지상9층 중 제4층 |
| 소유자 | 주식회사라움하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 61,030,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최리 / 98,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 가등기가 핵심
과거 근저당권과 압류, 종전 경매 관련 등기 상당수는 이미 말소됐습니다. 현 경매의 기준 시점은 2025.09.29. 강제경매개시결정이지만, 그보다 12일 앞선 2025.09.17. 가등기가 살아 있기 때문에 이 사건은 일반적인 “낙찰로 선순위 권리가 정리되는” 구조와 다릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최리 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 최리는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 점유·전입한 사람으로 나타나며, 배당요구도 2025.09.26. 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매수인이 부담할 임차보증금의 존재와 규모를 숫자로 확정할 수 없습니다. 전입일이 현 경매개시결정보다 앞서 있지만, 이 정보만으로 최종 대항력·우선변제 범위를 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싼 가격’으로 단정할 수 없다
현재 최저가는 61,030,000원으로 감정가 149,000,000원의 약 41% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않고, 단지 정보상 면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
오히려 실제 취득비용을 따질 때는 낙찰가에 더해 말소되지 않는 가등기의 법적 부담과 금액이 확인되지 않은 임차보증금 인수 가능성을 함께 봐야 합니다. 이 두 요소 중 하나라도 현실화되면 61,030,000원만으로 경제성을 계산한 결과는 의미가 없어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,540원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 최리 | 98,700,000원 | 59,531,460원 |
| 미배당 | - | 39,168,540원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권 98,700,000원 중 59,531,460원이 배당되고 39,168,540원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 금전 인수 0원은 갑구 11번 가등기의 비금전적 인수 위험과 보증금 미상 임차인의 가능 인수액을 제거하는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며 전용면적은 14.26㎡입니다. 사용승인일은 2013.09.06.입니다.
- 입지. 영등포동 주민센터 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 5,524,000원이며 대상 토지면적은 165㎡입니다.
- 환금성. 라움빌은 16세대이고 대상 전용면적이 14.26㎡인 소형 다세대입니다. 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인과 피담보채무 확인. 2025.09.17. 시기부소유권이전담보가등기의 대물반환예약 내용, 피담보채무, 예약완결권 행사 가능 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 점검. 매각물건명세서에 가등기 예약 완결 시 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있으므로, 말소 동의나 권리정리 가능 여부 확인 없이 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
- 임대차계약 실체 확인. 최리의 보증금·확정일자·계약서·점유 범위가 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 간주하면 안 됩니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인 최리와 신청채권자 최리의 관계, 임대차보증금과 청구채권의 발생 원인을 각각 확인해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미 분리. 현재 최저가가 감정가의 약 41%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 할인이라고 단정할 수 없습니다.
- 현황·명도 확인. 임차인이 실제 점유 중인지, 인도명령 대상인지, 별도 명도 합의가 필요한지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·가등기 관련 약정과 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격이 아니라 ‘소유권을 온전히 취득할 수 있는가’가 먼저
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 149,000,000원이 네 번 유찰돼 61,030,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 논하기는 어렵습니다. 박수연의 시기부소유권이전담보가등기가 그대로 인수되고, 예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있다는 점이 가장 큰 위험입니다. 동시에 임차인 최리의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용도 확정되지 않습니다.
따라서 본건의 핵심은 “얼마까지 떨어졌는가”가 아니라 가등기를 안전하게 정리할 수 있는가, 임차보증금 인수액이 실제로 존재하는가입니다. 두 질문에 원문 서류로 답하기 전까지는 61,030,000원을 실질취득가격으로 볼 수 없습니다. 네 차례 유찰 자체가 위험을 상쇄하지는 않습니다.
