대전지방법원 2025타경3901. 대전 서구 복수동 초록마을1단지 101동 6층 601호 아파트입니다. 소유자 이동진은 2011년 3월 20일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2014년 3월 18일 설정된 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권의 최초 채권최고액은 265,200,000원이며, 2024년 5월 21일 변경계약으로 220,000,000원으로 변경등기가 있습니다.
말소기준 이후에는 페퍼저축은행 근저당권과 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하며, 배당표에서 미배당이 발생하더라도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3901 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 복수동 611 초록마을1단지 101동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 20층 중 6층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이동진 · 2011.03.20 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 303,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 199,254,255원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 실거래 비교면적 | 101.4315㎡ · 초록마을1단지(예미지) |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 별개
핵심은 2014.03.18 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권과 두 건의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 현재 최저가 303,100,000원 기준 배당에서는 후순위 페퍼저축은행 채권에 120,743,400원의 미배당이 생기지만, 이 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 1회 유찰로 구간이 달라졌다
초록마을1단지(예미지) 동일 면적대의 최근 12건 실거래 평균은 373,125,000원입니다. 감정가 433,000,000원은 이 평균보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 303,100,000원으로 내려왔습니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 81.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 101.43㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 101.43㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 101.43㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 101.43㎡ | 7 | 368,000,000원 |
| 2026.03 | 101.43㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 101.43㎡ | 3 | 362,500,000원 |
| 2026.03 | 101.43㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 101.43㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 101.43㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 101.43㎡ | 9 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 101.43㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 100.94㎡ | 7 | 407,000,000원 |
| 평균 | 101.4315㎡ | 12건 | 373,125,000원 |
표본의 최저 거래는 345,000,000원, 최고 거래는 407,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 370,000,000원입니다. 현재 최저가 303,100,000원은 최근 평균보다 70,025,000원, 최신 거래보다 66,900,000원 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 신건 감정가 단계와 달리 1회 유찰된 현재 회차에는 실거래 대비 할인 구간이 형성됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,043,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 265,200,000원 | 265,200,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 51,600,000원 | 32,856,600원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 58,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 43,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 418,800,000원, 채권자 총 배당은 298,056,600원, 미배당은 120,743,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 복수동 소재 대전신계초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·각급학교·근린생활시설이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 6층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 아파트단지 부지이며 주위로 중로 등에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 단지. 초록마을1단지(예미지)는 463세대, 사용완료일은 2005.11.14이며 동일 면적대 실거래 표본은 최근 12건입니다.
- 토지가격. 공시지가는 1,134,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성 주의. 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 20.0%로 가격 할인과 별개로 경매 수요는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 상한 확인. 최근 12개월 평균 373,125,000원, 최신 거래 370,000,000원, 실거래 최저 345,000,000원과 실제 응찰가를 비교하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 말소기준 근저당권은 최초 265,200,000원으로 설정됐고 2024.05.21 채권최고액 220,000,000원으로 변경등기되어 있습니다.
- 배당과 인수를 분리. 현재 회차의 채권 미배당 120,743,400원과 매수인 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 212,170,000원, 3회 유찰 시 148,519,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 경매 환금성. 단지 평균 유찰 횟수 6.0회와 낙찰률 20.0%를 감안해 낙찰 후 매도 가능성과 보유기간도 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 환금성’이 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 신건 감정가 433,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 373,125,000원보다 높았지만, 1회 유찰된 최저가가 303,100,000원까지 내려오면서 상황이 달라졌습니다. 현재 최저가는 최근 시세 평균의 81.2%이고 최신 거래 370,000,000원보다도 낮습니다.
다만 가격 할인만 보고 결론을 끝내기는 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회, 낙찰률이 20.0%이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리구조는 비교적 단순하고 가격은 실거래 아래로 내려왔지만, 실제 점유와 경매 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
