창원지방법원 2025타경557. 진주시 정촌면 예하리 1278-1 소재 물건으로, 감정평가상 1,2층 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 274,586,000원으로 감정가 1,143,630,750원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2014.10.27. 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 많이 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 동일 조건 실거래와 직접 비교할 가격 기준 없이 감정가 대비 할인율만 크게 보이는 상황이기 때문입니다. 특히 상업용 부동산은 임대 상태와 토지·건물 권리구조가 가격에 직접 영향을 주므로, 24%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1 · 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1,2층 근린생활시설 · 내부계단 있음 |
| 102호 현황 | 공부상 및 현황 497.87㎡ · 건축물현황도상 1층 102호 248.935㎡, 2층 202호 248.935㎡ 포함 |
| 토지 | 904.8㎡ · 대 · 상업용 · 유통상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 강재순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,143,630,750원 / 274,586,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 472,262,188원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.10.27. 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 2건과 2024년 인천신용보증재단·우리금융캐피탈의 가압류, 2025.03.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.05.08. 해제로 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 — 102호 박성호, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 102호 | 2023.04.10 | 30,000,000원 | 2,700,000원 | 2025.03.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박성호의 전입일은 2023.04.10.로 말소기준권리인 2014.10.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.03.25. 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상이며, 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
현재 회차는 4회 유찰 상태이며 최저매각가는 274,586,000원, 감정가 대비 24%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 192,210,200원, 6회 유찰 시 134,547,140원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 274,586,000원 | 269,941,796원 | 1,057,527,303원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 192,210,200원 | 188,719,257원 | 1,138,749,842원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 134,547,140원 | 131,863,480원 | 1,195,605,619원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 넘어가는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 현재 가격이 실제 상권·임대수익·토지 및 건물 가치 대비 싼지 여부는 감정가 할인율만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,644,204원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 360,000,000원 | 269,941,796원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,960,864원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 218,508,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,327,469,099원 중 채권자 예상배당은 269,941,796원, 미배당은 1,057,527,303원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 정촌면 예하리 모다아울렛 남동측 인근으로 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건 중 1,2층 102호이며, 사용승인은 2014.10.22.입니다.
- 토지. 사다리유사형 완경사지 내 평지의 상업용 건부지이며, 서측 및 북동측으로 약 15m 내외 도로가 있습니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역(정촌)·일반산업단지에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역과 비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 737,100원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권등기. 2022.08.30. 집합건물 전환 후 현재 대지권등기가 되어 있지 않으므로 토지와 건물의 목록별 권리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 지상권 말소동의. 목록[1]의 지상권에 대해 진주남부농업협동조합 말소동의서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로 실제 매각조건과 말소 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 102호 범위. 공부상·현황 102호 497.87㎡가 건축물현황도상 1층 102호 248.935㎡와 2층 202호 248.935㎡를 포함하는 구조임을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계. 박성호는 대항력이 없지만 보증금 30,000,000원·차임 2,700,000원의 임대관계와 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 101호와 구분. 상가건물임대차현황서의 조영선은 101호 임차인이므로 본건 102호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 상권·임대수익·토지와 건물 가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 102호 임차인도 대항력이 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24%까지 내려온 물건이고, 현재 대지권등기가 되어 있지 않으며 102호의 공부상 범위와 건축물현황도 표시에도 확인 포인트가 있습니다.
따라서 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌느냐”보다 토지·건물 권리범위와 임대·점유 구조를 정확히 확인한 뒤 현재 274,586,000원이 실제 가치에 비해 적정한지 판단하는 것입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 4회 유찰이라는 결과와 물건 구조를 함께 보아야 하는 사건입니다.
