창원지방법원 2025타경581. 진주시 충무공동 윙스타워 제1층 제A121호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 현재 소유자는 강은숙으로, 2018년 3월 19일 매매를 원인으로 2018년 4월 20일 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 740,000,000원입니다.
권리관계만 보면 임차인 자료가 없고 예상 인수액도 0원입니다. 등기상 과거 농협은행 근저당권 436,644,000원과 하나은행 근저당권 600,000,000원이 기재돼 있으나 분석자료에서는 모두 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 현재 소멸기준으로 잡힌 권리는 2025년 3월 12일 하나은행의 임의경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경581 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 1층 A121호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건 내 제1층 제A121호 |
| 소유자 | 강은숙 · 2018.04.20 소유권이전 · 거래가액 740,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 679,000,000원 / 119,244,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 368,971,875원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수는 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 분석상 매수인 인수액은 현재 회차와 다음 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 현재 소멸기준은 2025.03.12 하나은행 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 17.56%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 679,000,000원, 현재 최저매각가는 119,244,000원으로 감정가의 17.56%입니다. 6회 유찰 뒤 형성된 가격이라 외형상 낙폭은 매우 큽니다. 다음 회차까지 유찰되면 83,470,800원, 그 다음은 58,429,560원 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17.56% | 119,244,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 12.29% | 83,470,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 8.61% | 58,429,560원 | 0원 |
하지만 현재 가격과 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 현재 시장가격보다 싸다는 판단은 별개입니다. 특히 1층 근린생활시설이라는 이용상태와 6회 유찰이라는 결과를 함께 보면, 응찰 전에는 실제 영업·임대 가능성과 현 시점의 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,469,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,774,584원 |
예상배당 계산에서는 집행비용 2,469,416원을 제외한 116,774,584원이 소유자 교부로 잡혀 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 충무공동 소재 한일병원 남서측 인근에 위치합니다.
- 이용상태. 현황 근린생활시설로 이용 중이며, 전면 강화유리·알미늄판넬 등 외벽과 인테리어 마감, 새시 창호가 확인됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 양호합니다. 북측·서측 2차선 도로, 남측 광대로변과 접합니다.
- 설비. 공용 에스컬레이터·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업기타, 평지·사다리형·광대소각 조건이며 토지면적은 16,308.6㎡, 공시지가는 536,800원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구· 온천공보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 감정가 대비 17.56%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 현 시점 근린생활시설 거래·임대 수준을 직접 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 문제인지, 상가 이용·수요·현장 상태 때문인지 현장조사를 통해 분리해 봐야 합니다.
- 1층 실제 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설 이용 중이므로 점포의 영업상태·공실 여부·내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 재확인. 현재 분석상 임차인은 없지만, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당관계 확인. 하나은행 청구액 368,971,875원과 예상배당표의 채권자 배당 0원 구조는 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 규제·용도 확인. 준공업지역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등 토지이용 제한이 실제 영업·임대 계획과 맞는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 물건의 권리분석은 복잡하지 않습니다. 임차인 0명, 계산상 매수인 인수 0원이고, 낙찰가 119,244,000원이 곧 실질취득액입니다. 다만 6회 유찰되어 감정가의 17.56%까지 내려온 근린생활시설이라는 점은 가격을 무조건 긍정적으로 볼 근거가 아니라 오히려 더 깊게 확인해야 할 이유입니다. 현재 시세를 비교할 실거래 자료가 없으므로 “싸다”는 결론은 보류가 맞습니다. 권리보다 현장 이용성·임대 가능성·실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
