부동산임의경매

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 근린시설+토지입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 부담은 0원이지만, 상가·교육시설 등이 입점한 건물이라 임차 관계 확인이 핵심입니다. 특히 3층 점유자는 전입·보증금 정보가 없어 대항력 판정 불가 상태입니다.

감정가

609,518,300원

근린시설+토지

최저가

298,664,000원

2회 유찰

실질취득·인수

0원

등기상 인수권리 없음

핵심지표

임차 확인

3개 점유 관계

창원지방법원 2025타경586. 진주시 상평동 277-31 소재 3층 근린시설과 토지 일괄매각 사건입니다. 1층 썬차일드, 2층 미래교육사, 3층 가람지역아동센터가 사용 중인 건물이며, 소유자는 배현우입니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 설정된 부여새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 상가 임차인은 보증금 반환 여부와 대항력 여부에 따라 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경586 (임의경매)
소재지	경상남도 진주시 상평동 277-31
용도 / 이용상태	근린시설 + 토지 · 1층~3층 근린생활시설, 지하층 공실
건물	철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층
소유자	배현우
토지	217.8㎡ · 준공업지역 · 대
감정가 / 최저가	609,518,300원 / 298,664,000원
청구액	326,742,740원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 2명은 대항력 없음, 1명은 판정 불가

임차인	점유부분	보증금	대항력	배당
박혜영	1층 루크지사선차일드, 2층 주택 일부	20,000,000원	없음	요구
김은지	2층 미래교육사	20,000,000원	없음	해당 없음
권대식	3층 가람지역아동센터	미상	판정 불가	해당 없음

⚠️ 임차 리스크 권대식은 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물이며, 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 여부 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 298,664,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,981,296원
근저당권 · 부여새마을금고	420,000,000원	293,682,704원
소유자 교부	-	0원

최저매각가 기준으로 부여새마을금고 채권최고액 420,000,000원 중 293,682,704원이 배당되고 약 126,317,296원이 미배당됩니다. 다만 말소기준권리는 매각으로 소멸하므로 매수인이 직접 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분

회차별 최저가 변화

현재 2회 유찰 후 최저가 298,664,000원

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 등기상 매수인 인수 부담은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 근린시설은 주택과 달리 영업 임차 관계가 핵심입니다. 보증금 미상 점유자와 임대차 관계 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 진주시 상평동 가람초등학교 북측 인근 일반 주택지대에 위치합니다.
이용상태. 1층 썬차일드, 2층 미래교육사, 3층 가람지역아동센터가 사용 중입니다.
토지. 준공업지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·절대보호구역 등이 포함됩니다.
하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 권대식 점유 부분의 전입·보증금·관계 확인 필요.
배당 검토. 근저당 미배당 발생 구조이나 매수인 인수와는 구분해야 합니다.
현장 확인. 실제 영업 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 임차 확인이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려온 근린시설입니다. 권리 자체는 말소기준 이후 정리되는 구조라 깔끔하지만, 상가·교육시설이 운영되는 건물인 만큼 임차 관계 확인이 투자 판단의 핵심입니다. 특히 보증금 미상 점유자의 법적 지위 확인 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	6억 951만원
2	2026-06-08	유찰	4억 2,666만원
3	2026-07-20	대기	2억 9,866만원

부동산임의경매

두 번 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 확인이 필요한 진주 상평동 277-31

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 2명은 대항력 없음, 1명은 판정 불가

③ 예상배당표 (매각가 298,664,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 임차 확인이 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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