대전지방법원 2025타경4032. 대전 유성구 봉명동 스카이뷰시티 2층 202호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자 유용한은 2022년 6월 8일 매매를 원인으로 거래가액 601,850,000원에 취득했고, 같은 날 대전원예농업협동조합이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순하지만, 물건의 실제 사용상태는 별도 확인이 필요합니다. 감정평가서에는 ‘La mer BAR’로 이용 중이라고 기재되어 있으나 기준시점 현재 폐문 상태였고, 이해관계인 부재로 내부도 확인하지 못했습니다. 임대내역 역시 미상으로 적혀 있어, 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계·임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4032 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 615-2 스카이뷰시티 2층 202호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 온천북로13번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 : La mer BAR) · 기준시점 현재 폐문 |
| 대상 면적 | 226.26㎡ |
| 소유자 | 유용한 · 2022.06.08 매매 · 거래가액 601,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 308,700,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구금액 | 458,045,127원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행 근저당권 517,200,000원은 2022.06.24 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 대전원예농업협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 2023년 유성구 압류도 2023.05.03 해제로 이미 말소됐고, 2025.12.10 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 사실, ‘시세 대비 저렴’은 판단 보류
현재 최저매각가는 308,700,000원으로 감정가 900,000,000원의 34.3%입니다. 절대가격만 보면 3회 유찰로 큰 폭의 하락이 발생했습니다. 그러나 제공된 스카이뷰시티 실거래 12건은 면적이 21.46㎡~35.95㎡이고, 대상 물건은 226.26㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 111,250,000원이나 최신 거래 150,000,000원과 대상 물건의 308,700,000원을 단순 비교해 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 21.46㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 35.66㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 28.08㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 27.69㎡ | 10 | 107,000,000원 |
| 2026.03 | 27.69㎡ | 9 | 97,500,000원 |
| 2026.03 | 21.46㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 28.08㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 28.08㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2026.02 | 28.08㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.01 | 27.68㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 28.08㎡ | 6 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 111,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 308,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,121,800원 |
| 1. 근저당 · 대전원예농업협동조합 | 540,000,000원 | 303,578,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대전원예농업협동조합 채권최고액 540,000,000원 중 303,578,200원이 배당되고, 236,421,800원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 308,700,000원 | 303,578,200원 | 236,421,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 216,090,000원 | 212,264,740원 | 327,735,260원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 151,263,000원 | 148,345,318원 | 391,654,682원 | 0원 |
4회 유찰 시 매각가는 216,090,000원, 5회 유찰 시 151,263,000원으로 낮아집니다. 근저당권자의 미배당액은 늘지만 배당 시뮬레이션상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 투자성이 좋아진다고 볼 수는 없습니다. 대상은 일반 주거용이 아니라 226.26㎡ 근린시설이고, 현재 확보된 실거래 자료는 면적이 맞지 않기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡스파텔 북서측 인근으로 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철 유성온천역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 ‘La mer BAR’로 이용 중이나 기준시점 현재 폐문 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층·지상15층 건물의 2층 202호이며, 승강기·소방·스프링클러·지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 주상복합 건부지이며 동측으로 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문이었고 임대내역도 미상입니다. 실제 영업자·점유자·임차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못하고 외부 관찰과 인근 탐문을 토대로 평가됐습니다.
- 비교시세 주의. 최근 실거래 12건은 21.46~35.95㎡로 대상 226.26㎡와 면적이 맞지 않습니다. 111,250,000원 평균을 대상 물건의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 상가 환금성. 주거용과 달리 근린시설은 면적·층·업종·임대수익·공실 여부에 따라 가치 편차가 큽니다. 3회 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생해도 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘비교 가능한 시세’가 먼저다
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 점유입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가는 308,700,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 대상 226.26㎡와 면적이 맞지 않아 ‘시세보다 싸다’는 결론을 뒷받침하지 못합니다. 여기에 폐문 상태, 임대내역 미상, 내부 미확인까지 겹칩니다. 권리상 인수는 0원이지만, 동일·유사 면적 근린시설의 매매·임대가치와 실제 점유관계를 확인하기 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
