창원지방법원 2025타경638. 진주시 망경동 415-4의 단독주택과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 소유자는 김영민이고, 2023.03.02. 설정된 이선원 명의 근저당권의 채권최고액은 19,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며 이후 국민건강보험공단 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 김순이 1명입니다. 전입일은 2023.05.26.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 망경동 415-4 · 경상남도 진주시 망진산길4번길 7-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 86.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 현황 | 공부상 목조 스레트지붕 단층주택 21.37㎡ · 현황 목조 및 조적보강구조 기와형강판지붕 단층주택 60㎡ |
| 소유자 | 김영민 |
| 감정가 / 최저가 | 81,151,500원 / 19,485,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선원 / 19,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.03.02. 접수된 을구 1번 이선원 근저당권입니다. 이후 2024.03.19. 국민건강보험공단 압류, 2025.04.09. 임의경매개시결정, 2025.04.23. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 부족액이 발생하더라도 현재 분석상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순이 | 2023.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘저평가’라는 뜻은 아니다
감정가는 81,151,500원, 현재 최저매각가는 19,485,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득도 19,485,000원입니다.
다만 비교할 실거래 시세 자료는 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택과 토지가 결합된 데다 공부와 현황 건물 규모가 다르고, 건물 일부가 타 지상에 걸쳐 있으며 토지 경계까지 불분명합니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 4회 유찰 자체가 시장이 물건 특성과 가격을 보수적으로 보고 있다는 신호로도 해석할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 750,730원 |
| 2. 근저당권 · 이선원 | 19,000,000원 | 18,734,270원 |
| 미배당 | - | 265,730원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 19,485,000원 가정 시 집행비용 750,730원을 제외하고 이선원 근저당권에 18,734,270원이 배당되어 265,730원이 미배당됩니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황 리스크 — 공부와 실제 건물의 차이가 크다
- 일괄 매각. 토지와 건물이 함께 매각되고, 감정평가서상 제시외건물 ‘ㄱ’도 매각에 포함됩니다.
- 건물 규모 차이. 공부상 ‘목조 스레트지붕 단층주택 21.37㎡’이나 현황은 ‘목조 및 조적보강구조 기와형강판지붕 단층주택 60㎡’입니다.
- 타 지상 침범. 현황 건물 일부가 타 지상에 걸쳐 소재합니다.
- 경계 불분명. 감정평가서에는 본건 토지가 인접 토지와 지적경계가 불분명한 상태라고 기재돼 있습니다.
- 공동 출입. 토지 북측 일부 계단 초입부는 인접한 415-5번지의 출입로와 공동으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망경초등학교 북측 인근의 기존주택지대로, 주택이 밀집되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 목조 및 조적보강구조 기와형강판지붕 단층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 86.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 소로한면입니다. 공시지가는 485,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 인접 토지와 지적경계가 불분명하므로 현황측량을 통해 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 타 지상 침범 확인. 건물 일부가 타 지상에 걸쳐 있는 범위와 법률관계를 확인해야 합니다.
- 공동 출입관계 확인. 북측 계단 초입부와 415-5번지 출입로의 공동 이용 실태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 21.37㎡와 60㎡의 차이, 제시외건물 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 김순이는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 현황 리스크를 반영한 별도 가치판단이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.02. 이선원 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김순이도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 권리만 보고 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 공부상 21.37㎡와 현황 60㎡의 차이, 건물 일부의 타 지상 소재, 불분명한 지적경계, 인접 토지와 공동 이용하는 계단이 동시에 존재합니다. 최저가는 4회 유찰로 19,485,000원까지 내려왔지만 시세 자료가 없는 만큼, ‘낙폭이 크다 = 싸다’로 연결하지 않는 것이 핵심입니다. 권리보다 현장·경계 검증이 먼저인 단독주택입니다.
