대전지방법원 2025타경4059. 세종특별자치시 고운동 고운드림 1층 108호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 중 1층에 위치합니다. 감정가 550,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 269,500,000원입니다.
권리의 기준점은 2015.10.22. 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고 채무자는 김혜정입니다. 이후 설정된 전북은행 추가 근저당, 농협은행 가압류, 제이비우리캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4059 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 1층 108호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 마음로 272-22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 중 1층 108호 |
| 소유자 | 곽선식 4분의 1 · 김혜정 4분의 1 · 윤희심 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 269,500,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 426,012,485원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.10.22. 접수된 전북은행 근저당권입니다. 2016.10.26. 전북은행의 추가 근저당권은 1번 근저당권의 목적물에 추가 설정된 등기이고, 2025.11.20. 농협은행 가압류 10,508,203원, 2026.02.26. 제이비우리캐피탈 가압류 58,762,927원도 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2025.12.15. 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가 269,500,000원은 감정가 550,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 근린생활시설이고 실거래 시세 비교 자료 없이 감정가와 최저가만 존재합니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 188,650,000원으로 감정가의 34.3%, 4회 유찰 시 132,054,999원으로 감정가의 24.01%입니다. 가격이 추가로 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 다만 채권자 미배당은 현재 836,344,130원에서 3회 유찰 시 916,062,230원, 4회 유찰 시 971,864,901원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 516,000,000원 | 264,927,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 516,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 10,508,203원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 58,762,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,573,000원을 제외한 264,927,000원이 을구 1번 전북은행 근저당에 배당되고, 후순위 항목과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 기준 미배당은 836,344,130원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위에 교육시설·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 콘크리트 노출 및 타일붙임, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있으나 현장조사 당시 폐문 부재 등으로 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 토지 남동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로, 북동측과 남서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,290.0㎡, 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다. 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 적정성. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 실제 임대수익·공실 여부·주변 근린시설의 거래 및 임대조건을 대조해야 합니다.
- 현재 영업·점유 상태. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중이므로 실제 사용 주체와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동 여부. 폐문 부재로 정상작동 여부가 확인되지 않은 위생·급배수·화재경보·소방·승강기설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 전북은행 근저당에도 미배당이 발생하며 후순위 가압류 배당은 0원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 188,650,000원, 4회 유찰 132,054,999원까지 가격이 내려가는 시나리오와 실제 수익성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 사업성을 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.22. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 근린시설 자체의 가치입니다. 2회 유찰로 감정가 550,000,000원에서 269,500,000원까지 내려왔지만, 시세 자료가 없는 상태에서 49%라는 비율만 보고 싸다고 판단할 수는 없습니다. 현재 이용상태, 실제 점유, 임대수익과 공실 가능성을 확인해 “권리 소멸형”과 “가격 매력”을 별개의 문제로 판단해야 하는 물건입니다.
