대전지방법원 2025타경4059. 세종특별자치시 고운동 고운드림 1층 108호의 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 가운데 1층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 곽선식·김혜정·윤희심으로, 곽선식과 김혜정이 각각 4분의 1, 윤희심이 4분의 2 지분을 보유하고 있습니다.
권리관계의 기준점은 2015.10.22. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고 채무자는 김혜정입니다. 이후 2016.10.26. 같은 전북은행 명의의 추가설정 근저당, 농협은행과 제이비우리캐피탈의 가압류, 전북은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4059 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 1층108호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 마음로 272-22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 중 1층 108호 |
| 소유자 | 곽선식 4분의 1 · 김혜정 4분의 1 · 윤희심 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 188,650,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 426,012,485원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없으며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2015.10.22. 전북은행 근저당권으로, 이후 설정된 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만 보고 ‘저렴’이라 단정하면 안 된다
감정가는 550,000,000원이고 현재 최저매각가는 188,650,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 표시되어 있습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 132,054,999원, 5회 유찰 시 92,438,499원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 188,650,000원 | 185,208,900원 | 916,062,230원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 132,054,999원 | 129,406,229원 | 971,864,901원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 92,438,499원 | 90,374,606원 | 1,010,896,524원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,441,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 516,000,000원 | 185,208,900원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 516,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 10,508,203원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 58,762,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,441,100원을 제외한 185,208,900원이 을구 1번 전북은행 근저당에 배당되고, 뒤 순위 권리에는 배당 여력이 남지 않는 계산입니다. 총 미배당은 916,062,230원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운동행정복지센터 남서측 인근으로, 주위에 교육시설·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 중 1층 108호이며, 외벽은 외장석재 붙임 마감, 내벽은 콘크리트노출 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다. 현장조사 시 폐문·부재 등으로 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,290.0㎡, 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2015.10.22. 전북은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 상가 점유 확인. 임차인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 현재 회차 가격 검증. 3회 유찰로 188,650,000원까지 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대수익 확인. 근린생활시설은 실제 임대료·공실·관리비와 상권이 가치에 직접 연결되므로 입찰 전 수익 구조를 확인하세요.
- 설비 확인. 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 설비 정상작동 여부 확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 132,054,999원, 5회 유찰 시 92,438,499원으로 낮아지는 시나리오가 있으므로 가격과 환금성을 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 명료합니다. 임차인은 없고, 2015.10.22. 전북은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 550,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 188,650,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 대비 낙폭 자체가 시세를 보증하지 않습니다. 권리상 부담은 낮되, 반복 유찰과 상업용 부동산의 환금성을 감안하면 현장 임대상황과 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
