배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
B매력지수55유찰 3회
부동산임의경매
2025타경698 · 진주지원 · 건물
철골철근콘크리트구조 440.57㎡
최저매각가
4차 · 유찰 3회
가격 메리트
6,815,410,000원
68억 1,541만
감정가 19,870,000,000원
감정가의 35%▼ 65% 할인
다음 매각기일
07-20
진주지원 10:00
입찰 보증금
6억8,154만
최저가의 10% · 681,541,000원
감정가 대비
▼ 65.7%싸게 매수
감정가
198.70억원
최근 결과
3회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것3회 유찰 후 가격은 낮아졌지만 대형 상업시설 특유의 관리비·부속물 리스크 확인이 필요한 물건입니다.
가격최저가 68.15억 = 감정가 198.70억의 34.3%로 3회 유찰 후 진행
자금입찰보증금 약 6.82억 · 매수인 인수액 0원
리스크권리는 매각으로 정리되지만 관리비 미납 645,608,721원 및 임차인 부속물 이슈 확인 필요
인수 권리는 0원이지만 관리비 미납과 임차인 부속물 매수청구권 이슈가 있어 단순 저가 낙찰로 보기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 34.3%까지 내려온 대형 집합건물입니다. 권리상 인수액은 0원으로 정리되지만, CGV 진주혁신점 관련 임차인 점유, 관리비 미납 645,608,721원, 시설물 소유권 분쟁 요소는 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.
감정가
19,870,000,000원
평가금액
최저가
6,815,410,000원
3회 유찰
최저가율
34.3%
감정가 대비
매수인 인수
0원
권리 인수 없음
창원지방법원 2025타경698. 진주시 충무공동 진주혁신도시 내 드림어반스퀘어 4층 406호 외 8개호입니다. 이용상태는 영화관 매표소·로비, 매점 및 CGV 상영관 등 문화집회시설과 근린생활시설로 구성됩니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 농협은행 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경698 (임의경매)
소재지
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 4층406호
용도 / 이용상태
기타 · 문화집회시설(영화관) 및 근린생활시설
소유자
김희
감정가 / 최저가
19,870,000,000원 / 6,815,410,000원
신청채권자 / 청구
농협은행주식회사 / 2,139,117,565원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조
말소기준권리는 2022.10.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 기준권리 이후 설정된 서울보증보험 가압류, 진주시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 점유 자체는 존재하므로 권리 소멸과 별도로 운영·시설 관련 확인은 필요합니다.
② 점유 및 임차 관계
점유자
점유 내용
전입일
대항력
보증금
이서빈
406호 일부
2024.12.18
없음
미상
주식회사 공정
목록1번 내지9번 전체 점유
2024.07.10
없음
500,000,000원
⚠️ 임차인 관련 확인사항 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다. 다만 주식회사 공정은 CGV 진주혁신점 시설물 및 인테리어 관련 부속물 소유권 신고와 매수청구권 행사를 제출한 상태로, 낙찰 후 운영권·시설물 처리 협의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,815,410,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
70,554,100원
농협은행 근저당(을구4번)
2,916,000,000원
2,916,000,000원
농협은행 근저당(을구5번)
7,920,000,000원
3,828,855,900원
펜타씨에이 근저당
4,975,756,836원
0원
서울보증보험 가압류
185,907,217원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
3회 유찰 후 최저가가 감정가 대비 34.3% 수준까지 하락했습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 승계하는 권리는 0원으로 분석됩니다.
⛔ 운영 관점 가격은 크게 조정됐지만 공용부분 관리비 645,608,721원 미납, CGV 시설물 매각 제외 및 부속물 매수청구권 문제는 낙찰 전 별도 확인이 필요한 핵심 리스크입니다.
④ 입찰 체크리스트
관리비 확인. 2026년 1월까지 공용부분 관리비 미납액 645,608,721원 관련 부담 범위를 확인해야 합니다.
시설물 확인. 영사기·스크린·좌석 등 시설물은 임차인 소유로 매각 제외 신청 및 매수청구권 행사 내용이 있습니다.
운영 승계 검토. 영화관 운영 구조와 임차인 협의 가능성을 확인해야 합니다.
권리 분석. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 실제 인도·운영 리스크는 별도입니다.
맺으며 — “저렴하지만 단순한 물건은 아니다”
이 물건은 감정가 198.70억에서 3회 유찰을 거쳐 68.15억까지 내려온 대형 상업시설입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 일반 아파트처럼 권리만 보고 접근하기에는 관리비와 시설물 관련 변수가 큽니다. 가격 매력은 분명하지만 낙찰 후 운영 구조까지 검토할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 4층406호
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2025타경698
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제101호 법정
물건
드림어반스퀘어 4층406호
철골철근콘크리트구조 440.57㎡외 8건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (9)
#1 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 4층406호
철골철근콘크리트구조 440.57㎡
#2 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 4층407호
철골철근콘크리트구조 233.33㎡
#3 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 5층501호
철골철근콘크리트구조 297.76㎡
#4 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 5층502호
철골철근콘크리트구조 295.43㎡
#5 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 5층503호
철골철근콘크리트구조 291.71㎡
#6 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 5층504호
철골철근콘크리트구조 201.94
#7 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 5층505호
철골철근콘크리트구조 295.00㎡
#8 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 5층506호
철골철근콘크리트구조 299.43㎡
#9 · 드림어반스퀘어
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 5층507호
철골철근콘크리트구조 298.69㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 진주시 충무공동 225-1 드림어반스퀘어 4층406호
2025-07-14 17:26
