창원지방법원 2025타경723. 사천시 곤양면 묵곡리 213의 공장용지와 공장·사무실 용도 건물이 함께 묶인 물건입니다. 감정가는 174,245,883원이지만 4회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 41,836,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 매우 크지만, 이 사건은 일반적인 단독소유 공장 경매와 다릅니다. 현재 소유관계는 박순례·이경규·이범희·이재오·이형규·이홍규가 각 6분의 1을 보유하고 있고, 현재 경매개시결정은 그 가운데 이범희·이홍규·이재오·이경규·이형규의 지분을 대상으로 등기되어 있습니다.
따라서 낙찰 이후에도 박순례의 6분의 1 지분과 함께 공유관계가 남는 점이 핵심입니다. 게다가 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유관계까지 “없다”고 단정할 자료는 아니므로 명세서와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경723 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 묵곡리 213 · 경상남도 사천시 곤양면 환덕길 2-69 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 화장실 |
| 토지 | 공장용지 · 1,590.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 33,500원/㎡ |
| 소유관계 | 박순례·이경규·이범희·이재오·이형규·이홍규 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 174,245,883원 / 41,836,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘남는 공유관계’가 핵심
말소기준권리는 2022.01.21. 윤정빈 근저당권입니다. 채권최고액은 31,294,000원이고, 동일 접수일에 이홍규 14,000,000원, 박순례 150,000,000원, 이만형 11,500,000원의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 근저당권부 채권압류와 2025.05.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 공유자 우선매수 — 박순례의 이번 행사는 불가
매각물건명세서 비고에는 공유자우선매수신고를 1회에 한하여 허용한다고 되어 있습니다. 공유자 박순례는 2026.07.14. 공유자 우선매수신고서를 제출했지만, 7월 20일 매각기일에 매수보증금을 납부하지 않아 공유자 우선매수권을 행사할 수 없음으로 정리되어 있습니다.
즉 박순례의 우선매수신고 자체가 이번 입찰에서 그대로 살아 있는 것은 아닙니다. 다만 낙찰 뒤 박순례의 6분의 1 지분은 별도로 남기 때문에, 낙찰자는 공유물의 사용·관리와 향후 지분 정리 문제를 별개로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,048원 |
| 2. 근저당 · 윤정빈 | 31,294,000원 | 31,294,000원 |
| 3. 근저당 · 이홍규 | 14,000,000원 | 9,388,952원 |
| 4. 근저당 · 박순례 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이만형 | 11,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 206,794,000원 중 예상배당은 40,682,952원이고, 미배당액은 166,111,048원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 41,836,000원 | 40,682,952원 | 166,111,048원 |
| 5회 유찰 시 | 29,285,200원 | 28,358,066원 | 178,435,934원 |
| 6회 유찰 시 | 20,499,640원 | 19,730,646원 | 187,063,354원 |
현재 회차는 감정가의 24.01%, 5회 유찰 시 16.81%, 6회 유찰 시 11.76% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 “감정가 대비 싸다”를 곧바로 “시장가 대비 싸다”로 바꿔 말할 근거가 없습니다. 특히 공장용 부동산과 공유지분은 아파트처럼 가격 비교가 단순하지 않습니다.
⑤ 물건 상태·입지 — 공장용지와 제시외 건물
- 이용상태. 공장, 사무실, 화장실 용도로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철골조립식 샌드위치판넬지붕 단층 및 2층 건물과 블록조 판넬지붕 단층 건물이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 1,590.0㎡, 토지이용상황은 공업용이며 완경사·부정형입니다.
- 입지. 동천마을 남서측 인근으로 단독주택과 전·답 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 문화재 관련 영향검토 대상이 포함되어 있습니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
⑥ 점유·임대관계 — 단정하면 안 되는 부분
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건을 “임차인 0명이라 명도 문제도 없다”라고 단정하는 것은 안전하지 않습니다. 현재 배당자료에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 실제 점유자가 누구인지, 사업장 사용자가 있는지, 명도 대상이 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매대상 지분 재확인. 현재 경매개시결정은 이범희·이홍규·이재오·이경규·이형규 지분을 대상으로 기재되어 있습니다.
- 잔존 공유지분. 박순례의 6분의 1 지분이 남는 구조이므로 낙찰 뒤 공유관계를 전제로 사용·처분 전략을 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 박순례는 2026.07.14. 신고 후 7월 20일 보증금을 납부하지 않아 우선매수권을 행사할 수 없음으로 기재되어 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자·사업장 사용자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 ‘ㄱ~ㅁ’은 매각 포함, 이동 가능한 컨테이너박스는 평가 제외입니다.
- 생활폐기물. 지상 생활폐기물의 상태와 실제 처리 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장용지·공장·사무실 용도이고 이미 4회 유찰된 물건이므로 단순 감정가 할인율만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “24.01%”보다 더 중요한 숫자는 ‘6분의 1’
최저매각가 41,836,000원은 감정가 174,245,883원의 24.01%까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 가격이 충분히 낮아진 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현재 소유자 6명 중 경매개시결정 대상은 이범희·이홍규·이재오·이경규·이형규의 지분이고, 박순례의 6분의 1 지분은 남습니다.
또한 공장·사무실·토지라는 저환금성 용도, 4회 유찰, 임대관계 미상, 제시외 건물과 생활폐기물까지 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 금전 인수는 0원이지만, 공유·점유·환금성 리스크는 0이 아닙니다. 이 사건은 가격 할인폭보다 낙찰 후 권리관계와 처분 가능성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
