서울남부지방법원 2025타경12397. 강서구 화곡동 한울자이빌 2층 204호, 다세대주택입니다. 소유자 이민호는 2021년 3월 29일 매매를 원인으로 거래가액 207,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 계약일에 임차인 이이슬도 보증금 207,000,000원으로 임대차계약을 체결했습니다. 임차인은 2021년 3월 30일 확정일자를 받고 2021년 4월 23일 전입·점유를 시작해, 말소기준인 2021년 7월 21일 부산광역시영도구 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

따라서 포기·말소 조건이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 예상배당은 임차인에게 127,932,160원, 미배당은 79,067,840원입니다. 하지만 이 사건은 매각조건으로 임차인과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 해당 조건이 실제 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021년 7월 21일 부산광역시영도구의 압류입니다. 이후 등기된 강서구 압류, 울산세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이이슬은 말소기준보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖췄으므로, 임차권등기가 말소기준 이후인 2023년 6월 5일에 이루어졌더라도 기초 임차권은 선순위 대항력을 유지합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 이이슬 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이자 신청채권자로 표시된 것이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 같은 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권은 동일 보증금의 대위·승계 관계를 전제로 구분해 봐야 합니다.

③ 가격 비교 — 숫자상 할인, 시세 표본은 제한적

한울자이빌의 면적 일치 실거래 표본은 2건입니다. 평균은 216,500,000원, 최저 거래는 197,000,000원, 최신 거래는 236,000,000원입니다. 포기·말소 조건이 이행될 때의 실질취득 130,560,000원은 실거래 평균의 60.3%입니다.

비교 수치만 놓고 보면 감정가 204,000,000원도 실거래 평균보다 낮고, 현재 최저가 130,560,000원은 더 크게 낮습니다. 다만 거래 시점이 2021년과 2022년이고 표본도 2건뿐이므로, 이 평균을 2026년 현재의 확정 시세처럼 사용해서는 안 됩니다. 가격 여유는 확인되지만 현장 매물과 추가 거래 확인이 필요한 다세대로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 127,932,160원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미배당액은 79,067,840원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2008.07.22이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 2필지 일단의 장방형 평지이며 북동측 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 환금성. 총 14세대 규모이며 면적 일치 실거래 표본은 2건입니다. 거래사례가 적어 호가와 현장 매물의 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 이이슬 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인·신청채권자입니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 세금 배당 확인. 압류 4건 중 당해세가 존재하면 임차인 예상배당과 원칙상 미배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 점유와 명도 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 점유자와 실제 인도 상태, 열쇠 인계 가능 여부를 현황조사와 현장에서 대조하세요.
• 시세 재조사. 실거래는 2021.08과 2022.04의 2건입니다. 2026년 매각기일 기준 인근 유사 다세대의 현재 매물과 거래사례를 추가 확인하세요.
• 건물 상태 확인. 내부구조, 누수, 결로, 수리 범위, 공용부분과 체납관리비를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·승계 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 조건부 결론”

이 사건의 표면에는 보증금 207,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있습니다. 현재 최저가에서 원칙상 미배당액도 79,067,840원으로 계산되므로, 포기·말소 조건이 없다면 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 인수형 물건입니다.

그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 조건이 실제 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 130,560,000원*입니다. 실거래 평균 대비 비율은 60.3%로 낮지만, 거래 표본이 2건이고 시점도 오래돼 현재 가치의 추가 검증이 필요합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 조건 이행 확인 후 확정입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 130,560,000원은 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 실제 이행되는 경우를 전제로 하며, 취득 관련 부대비용은 포함하지 않습니다.