한 줄 평 산업용 공장·토지 복합물건으로 권리상 인수 위험은 없습니다. 다만 가격 하락 폭만 보고 접근하기에는 주의가 필요합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 34% 수준이지만, 실수요층이 제한되는 공장 자산 특성상 현장 활용성·기계 포함 범위·매수자 확보가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
4,050,227,400원
최저 1,389,228,000원
실질취득
1,389,228,000원
인수액 0원
유찰 횟수
3회
감정가 34%
핵심지표
권리 안전
말소기준 이후 소멸
창원지방법원 2025타경756. 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1347 소재 공장 및 토지 복합물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사청하머그리드이며, 토지 13,161.5㎡와 공장·사무실·식당 및 숙소 등 여러 건물이 포함된 산업용 자산입니다. 핵심은 2020년 설정된 주식회사디에이치저축은행 근저당권으로, 이 권리가 말소기준권리가 되어 이후 가압류·근저당 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 주거용 물건과 달리 공장 경매는 단순한 최저가 비교보다 실제 운영 가능성, 설비 가치, 산업단지 입지, 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다. 현재 권리는 깨끗하지만 환금성 검토가 낙찰 후 결과를 좌우하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1347 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장, 식당 및 숙소, 사무실, 경비실, 창고 등 |
| 소유자 | 주식회사청하머그리드 |
| 토지 | 공장용지 13,161.5㎡ · 일반공업지역 |
| 감정가 / 최저가 | 4,050,227,400원 / 1,389,228,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디에이치저축은행 / 1,871,487,511원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2020.03.19 을구 11번 주식회사디에이치저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 별도 인수 부담은 없습니다.
② 현황 분석 — 산업용 복합자산의 특징
⚠️ 최저가 하락만으로 판단하면 안 되는 이유 현재 최저가는 감정가 대비 34%까지 하락했습니다. 그러나 공장·토지는 아파트처럼 동일 평형 거래 비교가 어렵고, 실제 운영 목적의 매수자가 제한될 수 있습니다. 기계·기구와 제시외 건물 포함 범위, 현재 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
| 이용상태 | 공장, 식당 및 숙소, 사무실, 경비실, 콤프레셔실, 창고 |
|---|---|
| 입지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 공업지대 |
| 교통 | 차량 접근 가능, 지역내 대중교통 보통 수준 |
| 토지이용 | 일반공업지역, 일반산업단지, 산업시설구역 |
| 포함 자산 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계·기구, 제시외 건물 포함 |
③ 예상배당표 (매각가 1,389,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,292,280원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사디에이치저축은행 | 1,560,000,000원 | 1,372,935,720원 |
| 후순위 근저당권·가압류 등 | 2,241,306,920원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 3,801,306,920원 대비 배당 가능액이 부족해 후순위 채권은 미배당 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분
회차별 최저매각가
3회 유찰 후 현재 최저가는 13.89억원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험도 확인되지 않습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 투자 관점 가격은 크게 낮아졌지만 공장·토지 복합자산은 매수층이 제한됩니다. 낙찰 전 반드시 현장 활용성, 설비 상태, 운영 가능성, 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 공장 가동 여부, 건물 상태, 기계·기구 포함 범위를 직접 확인하세요.
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 세금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 산업용 부동산은 일반 주거용보다 매수자 확보 기간이 길 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 기계·기구 및 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 공장은 수요를 봐야 한다”
이 물건은 권리상 인수 부담이 없는 안전형입니다. 그러나 주거용처럼 단순히 최저가와 감정가 차이만으로 판단할 수 없습니다. 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 최종 승부처는 산업용 자산으로서 실제 사용할 사람과 다시 팔 수 있는 시장입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 하지만 환금성 검토가 필수인 물건입니다.
