167,219,000원
서울남부지방법원 2025타경12401. 서울 강서구 염창동 명주빌하모니 5층 502호, 전용 29.75㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 김경미 씨는 2021.10.07. 확정일자를 받고 2021.11.30. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2023.05.01. 강서구 압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 최저가가 보증금보다 낮아 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안게 됩니다.
하지만 이 물건에는 중요한 매각 조건이 붙었습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 김경미 씨와 관련된 인수액은 실질 0원*입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로서 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 241-16 명주빌하모니 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 강서구 양천로 603-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.75㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2010.11.04 · 총 8세대 |
| 소유자 | 이양순 (2022.01.20. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 261,280,000원 / 167,219,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건축물 특이사항 | 집합건축물대장상 위반건축물 · 조립식패널조 11.5㎡ 무단증축 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
2011년 국민은행 근저당권은 2019.07.15. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.05.01. 서울특별시 강서구 압류입니다. 이후의 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서지만, 임차인 김경미 씨의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 등기 순위와 별개로 대항력 있는 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.30 | 2021.10.07 | 260,000,000원 | 2023.12.15 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
② 가격 비교 — 64.3%지만 ‘현재 시세’로 단정 금지
확인되는 동일 면적 거래는 2022.01의 1건으로, 전용 29.75㎡·5층이 260,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 167,219,000원은 이 거래가의 64.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.01 | 29.75㎡ | 5층 | 260,000,000원 | 64.3% |
수치만 보면 감정가 261,280,000원은 2022년 거래가와 유사하고, 현재 실질취득액은 그보다 92,781,000원 낮습니다. 그러나 거래 표본이 2022년 1건뿐이므로 이를 현재의 확정 시세로 간주할 수는 없습니다. 특히 8세대 다세대주택, 2회 유찰, 위반건축물이라는 조건을 함께 반영해 주변 유사 다세대와 현장 가격을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,141,066원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 김경미 보증금 | 260,000,000원 | 164,077,934원 | 미배당 95,922,066원 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 | 주택임차권승계인 · 임차보증금과 중복 합산하지 않음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당됩니다. 배당만 놓고 보면 미배당액 95,922,066원이 남지만, 매각 조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 29.75㎡입니다.
- 입지. 염창초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·비즈니스센터·근린생활시설·숙박시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 토지면적은 180.3㎡, 공시지가는 ㎡당 4,215,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 위반건축물. 2022.10.25. 조립식패널조 11.5㎡ 무단증축을 사유로 집합건축물대장에 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인되는 동일면적 거래가 2022.01의 1건뿐이어서, 현재 매매가와 매수층을 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 대조하세요.
- 말소 절차 확인. 잔금 납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 실제 처리 순서를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소와 별개로 현재 점유자, 퇴거 시점 및 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 위반건축물 조사. 11.5㎡ 무단증축 위치와 현황, 원상복구 명령·이행강제금·철거비용 및 적법화 가능성을 강서구 담당 부서와 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 감정가와 매각 범위에 어떻게 반영됐는지 감정평가서 도면과 현장을 비교하세요.
- 대출 가능성 확인. 위반건축물 표기가 담보대출 한도와 금융기관 취급 여부에 영향을 주는지 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 재검증. 260,000,000원 거래는 2022.01의 단일 표본입니다. 염창동 인근의 유사 면적·연식·다세대 실매물과 최근 거래를 별도로 비교하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비·당해세와 공용부분 비용을 관리주체 및 관련 기관에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 해소와 물건 안전은 별개”
이 물건은 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있어 본래는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 기준으로는 95,922,066원이 미배당되고, 확약이 없다면 실질취득은 263,141,066원으로 올라갑니다.
다만 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 이번 매각에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 167,219,000원으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 해소됐지만, 11.5㎡ 무단증축 위반건축물, 8세대 규모, 2회 유찰, 2022년 단일 거래표본이라는 물건·가격 위험은 그대로 남습니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 물건과 환금성은 정밀 확인입니다.
