서울남부지방법원 2025타경12401. 강서구 염창동 ‘명주빌하모니’ 502호, 전용 29.75㎡ 다세대입니다. 현재 소유자는 이양순이고, 2022.01.20 매매 거래가액은 260,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 권리 숫자보다 대항력 임차인의 보증금 처리 방식입니다. 김경미는 2021.11.30 전입·점유를 시작했고 2021.10.07 확정일자를 갖췄으며 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.05.01 서울특별시강서구 압류보다 앞서 대항력이 성립합니다.
현재 최저매각가 133,775,000원으로 단순 배당하면 집행비용 2,672,850원을 제외한 131,102,150원이 임차인에게 배당되고, 부족분은 128,897,850원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 김경미에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 241-16 명주빌하모니 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 29.75㎡ |
| 소유자 | 이양순 · 2022.01.20 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,280,000원 / 133,775,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건축물 | 2010.11.04 사용승인 · 집합건축물대장상 위반건축물 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약 조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.11.30 | 우선변제 확정일자 2021.10.07 · 배당요구 | 실질 인수 0원 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에는 임차인과 함께 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 기재돼 있으나, 이는 별도의 두 번째 임차인 보증금을 추가하는 구조가 아닙니다. 보증금은 김경미의 260,000,000원 한 건으로 판단하며 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 51.5%이지만 표본의 시간·규모를 같이 봐야 한다
명주빌하모니는 총 8세대, 사용승인일은 2010.11.04입니다. 전용 29.75㎡와 면적이 일치하는 실거래는 1건이며, 2022.01 거래금액은 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 133,775,000원은 이 실거래 기준 51.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 29.75㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 평균 | 29.75㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 감정가 261,280,000원에 비해 3회 유찰된 현재 최저가는 크게 낮아졌습니다. 확약 조건이 정상적으로 이행돼 실질 인수가 0원이라면 실질취득 기준도 133,775,000원입니다. 다만 비교 실거래가 2022.01 한 건뿐이어서, 260,000,000원을 현재 시세의 정밀한 기준으로 단정하기는 어렵습니다. 가격 할인폭은 분명 크지만 거래 표본이 적은 소규모 다세대라는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,850원 |
| 1. 임차인 김경미 보증금 | 260,000,000원 | 131,102,150원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 김경미 보증금 부족분은 128,897,850원입니다. 다만 본건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염창초등학교 북서측 인근이며 다세대주택, 오피스텔, 비즈니스센터, 근린생활시설, 숙박시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 2010.11.04입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있으며 조립식패널조 11.5㎡ 무단증축이 확인됩니다.
- 환금성. 명주빌하모니는 8세대이고 동일면적 실거래는 1건입니다. 현재 가격은 크게 낮아졌지만 매도 시 가격검증과 매수층 확보가 쉬운 유형으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본과 법원 서류를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김경미 1명이며 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 언급됩니다. 260,000,000원을 별개의 보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다.
- 위반건축물 점검. 조립식패널조 11.5㎡ 무단증축의 위치·현황과 행정상 조치 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인되는 동일면적 실거래는 2022.01의 260,000,000원 한 건입니다. 51.5%라는 할인율만으로 현재 적정시세를 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 총 8세대 다세대이고 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 낙찰 이후 재매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장과 임차권 말소 조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
표면적으로는 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 133,775,000원보다 보증금이 훨씬 큽니다. 확약이 없다면 미배당 잔액이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 현재 회차의 단순 계산상 부족분도 128,897,850원입니다. 그러나 본건은 명세서에서 임차인 및 주택임차권승계인이 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 조건대로 이행되는 한 실질취득은 133,775,000원, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 실거래 260,000,000원 대비 51.5% 수준이라 할인폭은 큽니다. 그러나 그 실거래는 2022.01 한 건이고, 물건은 8세대 다세대이며 집합건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있습니다. 이미 3회 유찰된 사실도 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 덕분에 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 위반건축물과 소규모 다세대의 환금성까지 사라진 것은 아니다입니다. 입찰 여부는 확약 조건의 실제 이행 가능성과 위반건축물 현황을 원본에서 확인한 뒤 판단하는 사건입니다.
