221,858,000원
창원지방법원 2025타경793. 남해군 삼동면 금송리 316의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 기호(2) 분뇨쓰레기처리시설(폐기물처리시설), 제시외 기호(ㄱ)은 창고, 기호(ㄴ)은 기계실입니다. 감정가는 924,022,800원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 221,858,000원입니다. 권리의 기준점은 2018년 설정된 하동축산업협동조합 근저당권 650,000,000원이며, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 하락폭만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건은 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 폐기물처리시설이라는 특수 용도, 토지의 생산관리지역·소하천 관련 제한, 일부 토지의 도로·구거 이용, 농지취득자격증명 관련 조건이 동시에 존재합니다. 동일 유형의 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경793 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 삼동면 금송리 316 · 경상남도 남해군 삼동면 금송로 116 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 분뇨쓰레기처리시설(폐기물처리시설) · 창고 · 기계실 |
| 토지 | 4,518.0㎡ · 잡종지 · 공업용 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사씨엔알 |
| 감정가 / 최저가 | 924,022,800원 / 221,858,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 597,003,355원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2018.11.12. 을구 2번 하동축산업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 이전 경남은행 근저당권은 2018.11.12. 해지를 원인으로 2018.11.13. 말소됐고, 2020년과 2022년 경남신용보증재단 가압류 및 2023년 국민건강보험공단 압류도 이미 말소된 이력이 있습니다. 2024년의 임의경매개시결정 역시 취하 처리됐으며, 현재 2025.06.30. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 매각조건 — 이 물건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물, 매각대상 기계·기구 및 제시외 건물을 함께 매각합니다.
- 기계·기구 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-28호의 패각처리기 1식, Over Head Crane 1식이 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 기호(ㄱ) 창고와 기호(ㄴ) 기계실도 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 1의 이동 가능한 컨테이너 2동은 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목이 답이나 현황은 대부분 도로 및 구거로 이용 중입니다.
- 소하천 제한. 목록 3은 일부 소하천 및 소하천구역·소하천예정지에 저촉되고, 목록 4는 대부분 소하천예정지에 저촉됩니다.
- 농취증 조건. 목록 3~5는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,012원 |
| 2. 근저당 · 하동축산업협동조합 | 650,000,000원 | 217,951,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 하동축산업협동조합 채권최고액 650,000,000원 중 217,951,988원이 배당되고 432,048,012원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아진 가격과 별개로 환금성 확인
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 221,858,000원 | 217,951,988원 | 432,048,012원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 155,300,600원 | 152,326,392원 | 497,673,608원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 108,710,420원 | 106,388,474원 | 543,611,526원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남해군 삼동면 금송리 가는골마을 북동측 인근이며, 부근은 일반주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 지역 내 일반적 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 폐기물처리시설은 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층이며, 기본적인 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 토지는 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일부는 소하천·소하천구역·소하천예정지에 저촉됩니다.
- 토지 형상. 4,518.0㎡, 잡종지, 공업용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 35,900원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 폐기물처리시설과 토지의 일괄매각이고 이미 4회 유찰된 물건이므로, 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있는 특수물건으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록 3~5에 필요한 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 기계·기구 현존 여부 확인. 패각처리기 1식과 Over Head Crane 1식이 매각에 포함되므로 현장 상태와 존치 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외·제외 물건 구분. 창고와 기계실은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너 2동은 평가에서 제외됐습니다.
- 소하천 저촉 확인. 목록 3·4의 소하천구역 및 소하천예정지 저촉이 실제 이용과 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현황도로·구거 확인. 목록 3은 공부상 답이지만 현황은 대부분 도로 및 구거입니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없으나 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 저평가를 단정하지 말고, 폐기물처리시설의 실제 사용 가능성·시설 상태·토지 제한과 함께 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기상으로는 말소기준인 하동축산업협동조합 근저당권 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리보다 물건 성격과 매각조건에 있습니다. 폐기물처리시설과 토지의 일괄매각, 기계·기구와 제시외 건물의 포함, 컨테이너 제외, 소하천 저촉, 도로·구거 이용, 그리고 농취증 미제출 시 보증금 몰수가 함께 얽혀 있습니다.
감정가 924,022,800원에서 4회 유찰돼 221,858,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없는 만큼 “감정가의 24%이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 정리된 편이지만 특수용도와 토지 규제, 입찰자격 서류, 실제 시설가치와 환금성을 모두 확인해야 하는 사건입니다. 권리보다 현장·인허가·농취증 검증이 승부처입니다.
