서울남부지방법원 2025타경12412. 금천구 시흥동 진흥프라우드 제3층 제302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 147,200,000원으로 감정가 230,000,000원의 64%이며, 두 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 195,000,000원과 매각조건에 적힌 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소입니다.
임차인 이석문은 2018.04.27. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2018.04.16.입니다. 말소기준권리인 오주영의 2022.04.01. 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어나 매수인이 그 잔액을 인수할 수 있습니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 중 집행비용을 제외한 144,339,200원이 임차인에게 배당되고, 50,660,800원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로23나길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 5층 건물 내 제3층 |
| 사용승인일 | 2017.10.30. |
| 소유자 | 송재일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소
말소기준권리는 2022.04.01. 접수된 오주영의 가압류 124,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.06.14. 등기된 이석문의 주택임차권도 등기 순서 자체는 말소기준권리 뒤이지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2018.04.27.로 더 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석문 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 195,000,000원 | 전입·점유 2018.04.27. 확정일자 2018.04.16. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.06.14. | HUG 승계인 기재 확약 이행 시 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 이석문 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 분석 대상 보증금은 이석문의 195,000,000원 하나입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 | - |
| 1. 임차인 이석문 보증금 | 195,000,000원 | 144,339,200원 | 50,660,800원 |
| 2. 가압류 · 오주영 | 124,000,000원 | 0원 | 124,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 표의 50,660,800원은 일반적인 대항력 인수 계산에 따른 형식상 임차보증금 잔액입니다. 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 실제 배당액과 형식상 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 최저가 하락만큼 인수가 증가
| 회차 | 최저가 | 형식상 인수잔액 | 낙찰가+형식상 인수 | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 147,200,000원 | 50,660,800원 | 197,860,800원 | 실질취득 147,200,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 117,760,000원 | 79,688,640원 | 197,448,640원 | 실질취득 117,760,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 94,208,000원 | 102,887,744원 | 197,095,744원 | 실질취득 94,208,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않습니다. 임차인의 배당액이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 현재 회차의 형식상 총부담은 197,860,800원, 3회 유찰 시 197,448,640원, 4회 유찰 시 197,095,744원으로 보증금 수준에 집행비용이 더해진 범위에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰이 실제 취득가 하락으로 이어지는 이유는 보증금 잔액 포기 조건이 있기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 주위환경. 시흥5동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 두 필지 일단의 세장형 토지로 북측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기 범위, 적용 조건, 제출 주체와 법원의 매각조건을 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 법원과 등기부 원본으로 확인하세요.
- 대항력 기준일 대조. 임대차계약일 2018.03.26., 확정일자 2018.04.16., 전입·점유 2018.04.27.을 주민등록·점유 자료와 대조하세요.
- 조세 우선배당. 국세 관련 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 지역·유사 연식 다세대의 최근 실거래와 매물을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도와 명도 방식, 잔존 물품 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 관리 주체와 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 물건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 원래라면 대항력 임차보증금이 낙찰가를 초과해, 최저가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차의 형식상 인수액만 해도 50,660,800원이고, 확약이 없다면 낙찰대금과 합친 부담은 197,860,800원입니다.
그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두면서 결론이 달라집니다. 조건이 정확히 이행되면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 147,200,000원*입니다. 권리분석의 승부처는 단순한 선순위·후순위 판정이 아니라, 이 포기와 말소 조건이 실제 낙찰자에게 완전하게 적용되는지 확인하는 데 있습니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 이행 후에는 인수 0원형. 가격 판단은 인근 실거래를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
