서울남부지방법원 2025타경12417. 서울 강서구 염창동 더에스에스타운 9층 902호, 전용 36.08㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 감정가는 511,000,000원이었으나 2회 유찰돼 현재 최저가는 327,040,000원입니다. 2026년 6월 같은 전용면적 10층이 400,000,000원에 거래돼, 표면상 최저가는 최신 거래의 81.8%입니다.

하지만 이 물건은 가격표만 보면 안 됩니다. 등기된 임차권자 고영준의 보증금은 479,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 매수인의 총부담이 보증금 부근에서 고정됩니다. 현재 회차 배당표에서도 집행비용 차감 후 고영준에게 321,661,440원이 배당되고, 룰상 부족액 157,338,560원이 발생합니다.

다만 매각물건명세서에는 고영준의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 고영준 관련 인수는 실질 0원*으로 처리해야 합니다. 문제는 확약의 대상이 아닌 고영민입니다. 고영민은 2022.06.10 전입해 말소기준일인 2023.03.13보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 때문에 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 최저가 327,040,000원만으로 “확정적으로 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

을구 1번 부안수산업협동조합 근저당권은 2022.04.12 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.03.13 국세 압류이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 보령세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계기관은 중복 합산 금지

주택도시보증공사는 고영준의 임차보증금 반환채권을 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 추가 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 고영준·고영민·이득범 3명이며, 고영준 보증금 479,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.

* 고영준 관련 “실질 인수 0원”은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 전제로 합니다. 확약 밖 임차인과 조세·관리비 등은 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 명목상 81.8%, 실질 가격은 미상임차인 확인 후

더에스에스타운 전용 36.08㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 6월 10층 400,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 327,040,000원은 이 거래가의 81.8%로, 금액 차이는 72,960,000원입니다.

고영준만 보면 확약으로 인수액이 0원이므로 최소 실질취득액은 현재 최저가 327,040,000원입니다. 그러나 고영민의 보증금이 확인되지 않아 실제 총부담은 327,040,000원 + 고영민 관련 인수 가능액입니다. 최근 거래 표본도 1건뿐이므로, 81.8%라는 할인율만 근거로 가격 메리트를 확정하거나 높은 점수를 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 327,040,000원 가정)

국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 고영준 배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 고영준 승계채권의 미배당 잔액은 포기·말소 조건에 따라 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다. 고영민의 보증금은 위 배당표에 특정 금액으로 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어나는 구조

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 고영준의 미배당액이 늘어 총부담이 약 482,730,278원~484,378,560원 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 포기·말소 조건 때문에 고영준 부분만 이 구조에서 빠집니다. 이 예외를 고영민에게까지 확대 적용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.02.11입니다.
• 입지. 서울염동초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역·등촌역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 부지 남서측으로 폭 약 30미터 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화, 승강기, 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 준공업지역의 부정형 평지로, 토지면적은 406.9㎡이며 공시지가는 ㎡당 6,981,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 건물이며 확인된 동일면적 최근 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 편차 검증에는 한계가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 고영민 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 고영준 임차권에 한정된다는 점과 매각조건 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 주택도시보증공사가 임차권등기를 말소하는 조건과 제출서류·절차를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 응찰가에 고영민 관련 인수 가능액, 취득비용, 체납 관리비를 더해 최근 거래 400,000,000원과 비교해야 합니다.
• 조세채권 확인. 강서세무서·보령세무서 압류의 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 점유자 명도 계획. 조사된 성명이 3명이고 점유 부분이 미상인 사람이 있으므로 인도명령 가능 여부와 명도비용을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납 관리비가 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기, 임대차자료와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 임차권은 해소, 미상임차인은 미해소”

이 사건의 핵심은 보증금 479,000,000원의 고영준 임차권입니다. 현재 최저가만 놓고 보면 157,338,560원의 미배당 인수가 발생하지만, 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 고영준 관련 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 2022.06.10 전입한 고영민은 말소기준보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 이 권리는 고영준 관련 확약의 적용 대상이 아니므로, 실제 취득원가를 끌어올릴 수 있는 독립적인 선순위 위험입니다.

최저가 327,040,000원은 최근 실거래 400,000,000원의 81.8%로 표면가격은 낮습니다. 그러나 확인된 실거래가 1건뿐이고, 미상임차인의 보증금이 해결되지 않은 상태에서는 이 할인율을 온전히 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 결론은 고영준 임차권은 해소, 고영민 임차관계는 보류. 고영민의 보증금과 점유관계가 확인될 때 비로소 입찰 상한을 계산할 수 있는 사건입니다.