서울남부지방법원 2025타경12424. 강서구 화곡동 세담파크뷰(1동) 7층 701호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 277,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 113,459,000원, 감정가의 40.96%까지 낮아졌습니다. 등기부상 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2023.07.07 주택도시보증공사의 270,000,000원 가압류이고, 이후 서울보증보험 가압류·강서구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 권덕열 씨는 2020.09.16 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 이 권덕열 씨는 등기부상 강제경매 신청채권자와 이름이 동일합니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 기재돼 있어, 실제 임대차관계와 보증금 규모를 확인하기 전에는 인수 위험을 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(1동) 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 강석송 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 113,459,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권덕열 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 확인이 핵심
과거 2020.09.10 설정된 대아신용협동조합 근저당권은 2020.10.12 이미 말소됐고, 2020.11.13 세담종합건설 가압류 역시 2020.12.01 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.07.07 주택도시보증공사의 가압류 270,000,000원입니다. 그 뒤의 서울보증보험 250,000,000원 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권덕열 | 2020.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 임차인 1명. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 44.5%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
세담파크뷰의 확인된 실거래는 2021년 7~9월 3건이며 모두 255,000,000원입니다. 현재 최저가 113,459,000원은 이 금액의 44.5%에 해당합니다. 하지만 이 실거래들은 2021년 자료로, 2026년 매각기일과 시간 차이가 큽니다. 따라서 현재 시세를 직접 나타내는 최신 거래로 취급하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 28.01㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 28.07㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 28.01㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,000,000원 |
표면적으로는 감정가 277,000,000원보다 과거 실거래 평균 255,000,000원이 낮고, 현재 최저가는 훨씬 낮습니다. 그러나 이 사건에서 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 임차보증금이어야 합니다. 보증금이 미상인 현재는 그 합계가 계산되지 않으므로 “실질취득가가 1.13억”이라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,388,426원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 111,070,574원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 권덕열 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 800,000,000원 중 배당 계산상 채권자 배당액은 111,070,574원, 미배당액은 688,929,426원입니다. 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 배당 시뮬레이션이므로, 실제 임차인 승계위험이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물의 7층 701호입니다.
- 입지. 화원중학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 규모·거래 표본. 세담파크뷰는 27세대이며 준공일은 2020.07.02입니다. 확인된 실거래는 2021년 3건입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 권덕열 씨의 보증금, 임대차 목적물, 실제 점유 개시 시점과 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 자료상 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 점유자의 관계 확인. 두 이름이 동일하므로 동일인인지, 임차관계와 채권관계가 어떻게 형성됐는지 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가만 넣지 말고 확인된 승계보증금을 합산한 총액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 확인된 실거래가 2021년 3건뿐이므로 2026년 입찰가 판단에는 추가적인 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 4회 유찰 배경 확인. 세담파크뷰 경매 평균 유찰 횟수 4.8회와 본건 4회 유찰을 감안해 권리·점유·환금성 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.13억”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
현재 숫자만 보면 감정가 277,000,000원에서 113,459,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이고, 확인된 2021년 실거래 255,000,000원의 44.5%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 2020.09.16 전입한 권덕열 씨가 말소기준일보다 앞서고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력은 가능성이 있지만 확정할 수 없고, 매수인이 승계할 금액 역시 계산되지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금이 확인되는 순간 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 더구나 신청채권자와 점유자의 이름이 같아 관계 확인도 필요합니다. 이 물건은 ‘최저가가 얼마나 낮은가’보다 ‘실제 임대차가 무엇인가’를 먼저 풀어야 하는 사건입니다.
