서울남부지방법원 2025타경12424. 서울 강서구 화곡동 세담파크뷰 1동 7층 701호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 277,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 177,280,000원입니다. 등기부상 현재 남은 근저당권은 없고, 말소기준은 2023.07.07 접수된 주택도시보증공사의 270,000,000원 가압류입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 소멸관계만 보면 단순해 보이지만, 실제 핵심은 점유관계입니다. 권덕열은 2020.09.16 전입해 말소기준보다 앞서고, 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로 확인됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 권덕열은 이 사건의 강제경매 신청채권자와도 동일한 이름이므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(1동) 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로88길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지하 1층, 지상 7층 건물 내 7층 701호 |
| 비교 대상 면적 | 28.78㎡ |
| 소유자 | 강석송 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권덕열 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 중요하다
2020.09.10 설정된 대아신용협동조합 근저당권 3,067,440,000원은 공동담보 권리였으나 2020.10.12 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.07.07 주택도시보증공사 가압류이며, 그 뒤의 서울보증보험 가압류·강서구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권덕열 | 미상 | 2020.09.16 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람은 권덕열 1명입니다. 그러나 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 69.5% 수치만 보고 싸다고 단정할 수 없다
세담파크뷰는 27세대 규모로 2020.07.02 사용승인됐습니다. 면적이 유사한 확인 거래는 3건이며 모두 255,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 69.5%지만, 확인된 최신 거래가 2021.09이므로 현재 시세를 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 28.01㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 28.07㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 28.01㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,000,000원 |
표면상 최저가 177,280,000원은 확인 거래 평균 255,000,000원의 69.5%입니다. 그러나 이 비교는 인수액을 더하지 않은 최저가 기준입니다. 권덕열의 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없으므로, 현재 단계에서 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,281,920원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 173,998,080원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 권덕열 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 800,000,000원 중 예상 배당액은 173,998,080원, 미배당액은 626,001,920원입니다. 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 임차인 권덕열의 보증금·배당요구 여부도 확인되지 않아 매수인 인수액 0원은 확정값이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차 위험은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,280,000원 | 173,998,080원 | 626,001,920원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 141,824,000원 | 139,038,464원 | 660,961,536원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,459,200원 | 111,070,771원 | 688,929,229원 | 미충족 |
최저가가 141,824,000원이나 113,459,200원까지 내려가더라도 신청채권자 권덕열의 청구액 280,000,000원은 배당으로 충족되지 않습니다. 또한 점유자 권덕열의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 가능 금액이 커질 수 있어, 낮아진 최저가가 곧 낮아진 실질취득가를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물의 7층 701호입니다.
- 입지. 화원중학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 27세대 규모이고 확인 거래가 3건에 그치며, 단지 경매자료상 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 권덕열의 보증금, 계약기간, 임대인, 점유부분과 실제 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당으로 회수될 금액이 확인돼야 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권과 임대차 관계 대조. 점유자와 신청채권자가 동일인이므로 신청채권 발생 원인과 임대차보증금 채권이 서로 다른 채권인지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이면 낙찰가가 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준에서 줄지 않을 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 최신 거래가 2021.09이므로 인근 동일 면적 매물과 추가 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 자료를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
이 물건은 감정가 277,000,000원에서 177,280,000원까지 내려왔고, 확인 거래 255,000,000원과 비교하면 표면상 가격 차이가 큽니다. 하지만 권덕열의 2020.09.16 전입은 말소기준보다 빠르며, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 점유자와 신청채권자가 동일하다는 특수성도 남아 있습니다.
따라서 추정 배당표의 인수 0원을 그대로 믿고 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 여기에 비교 거래까지 2021년에 멈춰 있어 현재 시세도 확정하기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만 위험은 아직 숫자로 바뀌지 않았다. 임대차 실체와 보증금이 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 물건입니다.
