서울남부지방법원 2025타경12426. 영등포동2가 ‘여의도미르웰한올림2차오피스텔’ 2층 208호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실보다 임차권을 누가, 얼마까지 떠안는가입니다. 등기부상 김슬기 씨의 주택임차권은 2024.10.30 등기됐고, 주민등록일자는 2018.10.19, 점유개시일자는 2018.10.12입니다. 보증금은 143,300,000원으로 기재돼 있습니다.
제시된 말소기준권리는 2025.09.30 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 김슬기 임차권은 그보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분류돼 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 한국주택금융공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 보증금 인수분은 본 분석에서 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 328-11 여의도미르웰한올림2차오피스텔 제2층 제208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지상15층 건 내 제2층 제208호 |
| 소유자 | 이갑호 · 2017.01.10 매매 · 거래가액 138,220,000원 · 2018.10.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 77,312,000원 (4회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 155,561,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기부 발급 | 2026.08.04 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
2018.09.05 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌고, 신탁은 2018.10.12 말소된 뒤 이갑호 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 2022.11.16에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 이후 2024.10.30 김슬기 씨의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025.09.30 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제시된 말소기준보다 김슬기 임차권이 앞서므로 원칙적인 권리분석만 보면 인수형입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김슬기 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2018.10.12 전입 2018.10.19 | 143,300,000원 | 2018.10.04 2022.09.30 | 대항력 有 | 미상 | 승계표시 없음 룰상 143,300,000원 실질 0원* |
| 택금융 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 2022.09.30 | 가능·미상 | 미상 | 승계표시 없음 인수위험 미상 |
* 김슬기 임차권 관련 룰상 인수액은 143,300,000원이지만, 특별매각조건 문언상 한국주택금융공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 확약 적용분은 실질 0원으로 반영했습니다. 이 효과를 택금융에게까지 확장하지 않습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰이지만 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 151,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 77,312,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 5회 유찰 시 61,849,600원, 6회 유찰 시 49,479,680원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율만 보는 순간 권리구조를 놓치기 쉽습니다.
김슬기 관련 룰상 인수 143,300,000원이 그대로 남는 구조라면 최저가가 더 내려가도 부담 총액이 단순히 함께 내려가는 사건이 아닙니다. 이번 사건은 특별매각조건이 그 주된 인수분을 실질 0원으로 바꾸는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차에서 그 확약만 반영한 실질취득 기준은 77,312,000원이지만, 택금융의 보증금·전입일이 미상인 별도 위험은 금액화할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,791,616원 |
| 인수 · 김슬기 보증금 | 143,300,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 155,561,144원 | 75,520,384원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 청구액 155,561,144원 중 예상배당은 75,520,384원, 미배당은 80,040,760원입니다. 배당모형상 김슬기 보증금 143,300,000원은 매수인 인수로 잡혀 있으나, 특별매각조건에 따라 그 확약 적용분은 실질 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔. 철근콘크리트구조, 지상15층 건 내 제2층 제208호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 입지. 지하철1호선 영등포역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평지·부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남측과 북측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 15,700,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 경계. 현재까지 4회 유찰된 오피스텔이라는 사실 자체가 경매 응찰수요를 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 한국주택금융공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김슬기 임차권 말소 확인. 룰상 143,300,000원 인수형이므로 특별매각조건 이행과 말소가 핵심입니다.
- 택금융 별도 조사. 전입일·보증금이 미상입니다. 이 부분은 특별매각조건 밖의 별도 임차인 위험으로 남겨야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 51.2%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마십시오. 본건의 핵심은 권리조건과 실제 수요입니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰 상태이므로 현장 상태, 점유관계, 관리비, 거래수요를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 규율을 원문 기준으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소되지만, 사건 전체가 깨끗해지는 것은 아니다”
표면만 보면 감정가 151,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 77,312,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격이 아니라 143,300,000원 임차보증금입니다. 김슬기 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞서 매수인 인수형이지만, 특별매각조건에 따라 한국주택금융공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 그 확약 적용분은 실질 0원입니다.
그렇다고 안전형으로 올려 평가하기는 어렵습니다. 택금융은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수범위를 확정할 수 없고, 이미 4회 유찰된 오피스텔입니다. 따라서 이 물건은 “큰 인수위험 하나는 특별조건으로 제거됐지만, 확약 밖 미상 임차관계와 다회유찰을 추가 확인해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
