서울남부지방법원 2025타경12428. 강서구 화곡동 동화팰리스 제3층 제401호, 전용 25.62㎡ 다세대주택입니다. 권영만이 2020년 10월 12일 매매를 원인으로 거래가 245,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구액 245,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 2022년 4월 4일 안산세무서장의 압류입니다.
등기 순서만 보면 임차권등기는 말소기준 뒤인 2022년 12월 2일에 설정됐습니다. 그러나 임차인 이종대의 전입·점유는 2020년 10월 12일, 확정일자는 2020년 9월 14일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이종대는 선순위 대항력과 우선변제권을 갖고, 일반적인 배당 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제3층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 27-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.62㎡ · 5층 건물 내 제3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.08.14 · 16세대 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.12. 매매, 거래가 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
말소기준은 2022년 4월 4일 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시·강서구·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이종대는 등기일보다 앞선 2020년 10월 12일에 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 선순위인 대항력을 갖습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 2명, 보증기관은 별도 임차인이 아니다
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이종대 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.12 / 2020.09.14 | 245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 |
| 권민희 | 점유 부분 미상 | 2024.05.30 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 이종대의 주택임차권승계인으로, 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 권민희는 2024년 5월 30일 전입해 말소기준인 2022년 4월 4일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 점유 관계와 명도 대상 여부는 현장에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.9% 추정) | - | 2,977,280원 |
| 1. 임차인 이종대 보증금 | 245,000,000원 | 152,542,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 이종대 보증금 미배당액은 92,457,280원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 매수인 인수액이며, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화원중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·임야·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기· 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형 완경사지이며 서측과 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 304㎡, 공시지가는 3,058,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다 현장 매매가와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 유지되는지 확인하세요.
- 말소 실행 절차 확인. 낙찰 이후 임차권등기가 어떤 서류와 시점에 말소되는지, 주택도시보증공사와 법원에 직접 대조하세요.
- 권민희 점유 확인. 점유 부분·보증금·임대차 관계와 실제 거주 여부를 확인하고, 대항력이 없더라도 인도명령 및 명도 일정은 별도로 산정하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세가 배당에서 먼저 차감되면 이종대 보증금의 룰상 미배당액은 커질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 인근 동일 면적 다세대의 실제 매매가·전세가를 확인하세요.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 내부 상태, 승강기·보일러·누수 여부를 관리주체와 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권 승계 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확약 이행이 전제다”
이 사건은 표면적으로는 선순위 대항력 임차인의 보증금 245,000,000원이 최저가를 크게 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차에서 이종대가 배당받지 못하는 금액은 92,457,280원이고, 확약이 없다면 최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 247,977,280원입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 조건이 이행되면 이종대 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 핵심은 단순히 “확약이 있다”는 문구가 아니라, 그 포기와 말소가 실제 매각조건으로 유지되고 이행되는지를 입찰 직전까지 확인하는 것입니다.
권리는 조건부 합격, 가격은 현장 검증. 확약 이행이 명확하면 현재 최저가 155,520,000원이 실질취득 기준이 되지만, 조건이 흔들리면 즉시 92,457,280원의 인수 위험이 되살아납니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약의 법적·실무적 완결성입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다.
