서울남부지방법원 2025타경12433. 화곡동 ‘다온숲’ 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 선순위 임차보증금 335,000,000원을 누가 최종 부담하는가에 있습니다. 여종건은 2022.04.07 확정일자, 2022.05.06 전입·점유를 갖추고 2024.04.24 임차권등기까지 마친 임차인으로, 2025.09.30 경매개시결정보다 앞섭니다.
일반적인 인수형 구조만 놓고 보면 현재 최저가 173,568,000원에서 예상 배당 후 164,661,952원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 실질취득액은 보증금 335,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 특별한 장치가 있습니다. 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 여종건 보증금에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 25.47㎡ · 철근콘크리트구조 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 문선희 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 173,568,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2021.12.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기
등기부상 2021년 두 차례 신탁등기가 있었으나 모두 이미 말소됐고, 현재 소유자는 문선희입니다. 핵심 선순위 권리는 을구 1번 여종건의 주택임차권 335,000,000원입니다. 전입·점유 2022.05.06, 확정일자 2022.04.07로 경매개시결정일 2025.09.30보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여종건 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.06 | 2022.04.07 | 335,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 미배당 청구권 포기·임차권 말소 조건 → 실질 인수 0원* |
| 박수연 점유 부분 미상 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 별도 인수위험 확인 필요 |
| 이정우 점유 부분 미상 | 2024.11.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 별도 인수위험 확인 필요 |
실제 확인 대상 임차인은 3명입니다. 보증기관 중복신고로 합산되는 임차인은 없으며, 여종건 보증금 335,000,000원은 한 번만 계산합니다. *여종건의 룰상 미배당 인수액은 164,661,952원이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 1.73568억이 싸 보여도 표본 한계가 크다
다온숲의 확인된 최근 거래는 2026.07, 전용 29.99㎡, 6층, 300,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균 역시 표본 1건이라 300,000,000원이고, 현재 최저가 173,568,000원은 이 금액의 57.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.99㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.99㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 최근 거래의 57.9%이므로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 다만 본건 대상면적은 25.47㎡이고 비교 거래는 29.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 단 한 건뿐입니다. 따라서 300,000,000원을 본건의 확정 시세로 놓고 “1.73568억이면 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 박수연·이정우의 미상 보증금까지 확인되지 않은 상태에서는 가격 가점을 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,229,952원 |
| 1. 임차인 여종건 보증금(우선변제) | 335,000,000원 | 170,338,048원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 여종건 보증금의 미배당액은 164,661,952원으로 계산됩니다. 일반 규칙이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어져 최저가가 더 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건 때문에 여종건 부분의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 박수연·이정우의 미상 보증금 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 여종건 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 173,568,000원 | 164,661,952원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 138,854,400원 | 198,889,562원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 111,083,520원 | 226,271,649원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 총 20세대 규모입니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동, 5호선 화곡역 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.12.02 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 승강기·도시가스 난방·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,856,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 동일면적 실거래 표본이 충분하지 않습니다. 확인된 최근 거래도 대상면적과 일치하지 않아 매도가격 판단에 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 재확인. 여종건 미배당 보증금의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 박수연 보증금 확인. 2024.11.19 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 이정우 보증금 확인. 2024.11.26 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 적용 대상이 아니므로 별도 인수 위험이 남습니다.
- 실거래를 그대로 시세로 쓰지 않기. 최근 300,000,000원 거래는 29.99㎡이고 본건은 25.47㎡입니다. 표본도 1건뿐입니다.
- 3회 유찰의 원인 점검. 최저가 173,568,000원이라는 숫자만 보지 말고 선순위 임차권 구조, 소규모 다세대 환금성, 실제 점유관계를 함께 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.24 민간임대주택등기가 등기돼 있으므로 관련 법적 상태와 현재 효력을 원본에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 체납 관리비, 당해세 및 배당표 변동요소와 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.35억 인수”는 조건부 해소, 사건은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 첫인상은 감정가 339,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 173,568,000원까지 내려온 할인물건입니다. 동시에 335,000,000원의 선순위 임차권이 있어 평범한 구조라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에서 거의 고정되는 인수형 사건입니다.
하지만 매각물건명세서의 조건 때문에 가장 큰 반전이 생깁니다. 주택도시보증공사가 여종건 임차권의 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 여종건 부분의 주된 인수부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 그 결과 확인 가능한 실질취득액은 현재 최저가 173,568,000원입니다.
그렇다고 바로 안전등급을 높게 줄 수는 없습니다. 확약 밖에 있는 박수연·이정우의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 이들은 경매개시결정보다 앞서 전입했습니다. 최근 실거래 300,000,000원도 본건과 면적이 다른 단 한 건의 표본입니다. 주된 권리는 조건부 해소됐지만, 미상 임차인 확인이 끝나기 전에는 가격 할인보다 권리 확인이 우선입니다. 종합적으로는 “큰 폭탄은 제거됐지만 잔여 위험이 남은 보수적 접근형”에 가깝습니다.
