한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 임차권등기 2건과 다가구형 물건 구조가 핵심 변수입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하여 매수인 인수금액은 0원이지만, 실제 점유·명도 및 환금성 검토가 필요한 물건입니다.
감정가
471,105,600원
평가금액
최저가
161,589,000원
3회 유찰 후
실질취득
161,589,000원
인수 0원
핵심지표
C등급
임차권·환금성
창원지방법원 진주지원 2025타경990. 경상남도 진주시 이현동 16-3 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김동영이며, 말소기준권리는 2020년 3월 13일 설정된 제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 압류, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순 권리보다 임차권등기와 점유 관계입니다. 양영남(94,000,000원), 김성현(95,000,000원)의 임차권등기가 존재하며 모두 말소기준권리 이후 설정되어 대항력은 인정되지 않지만, 실제 명도 과정과 현황 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 진주지원 2025타경990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 16-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지하 대피소(창고), 1~4층 단독주택(다가구) 이용 |
| 소유자 | 김동영 |
| 감정가 / 최저가 | 471,105,600원 / 161,589,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 제일새마을금고 / 234,511,681원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준은 을구 12번 제일새마을금고 근저당권(채권최고액 300,000,000원)입니다. 2014년 전세권, 이전 근저당 등은 등기상 말소되었고, 2020년 이후 압류와 임차권등기는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양영남 | 94,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 소멸 |
| 김성현 | 95,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 소멸 |
| 이성곤 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 소멸 |
| 최성길 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 소멸 |
⚠️ 임차권등기 포인트 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 양영남·김성현의 보증금 합계 189,000,000원 규모의 임대차 분쟁 이력이 확인됩니다. 매수인이 금액을 인수하는 구조는 아니지만 점유 현황과 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,062,246원 |
| 제일새마을금고 근저당 | 300,000,000원 | 158,526,754원 |
| 잔여 | - | 0원 |
최저매각가 기준으로 제일새마을금고 채권은 전액 변제되지 않으며 141,473,246원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 미배당은 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
3회 유찰 후 최저가 161,589,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지나 환금성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 2건도 매수인 인수 대상이 아니므로 권리상 인수 위험은 없습니다.
⛔ 주의 관점 다세대·다가구형 구조와 복수 임차권등기는 매각 후 점유 정리와 환금성 측면에서 부담입니다. 최저가만 보고 안전한 할인 물건으로 판단하기보다 현황 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 진주시 이현동 촉석초등학교 북동측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통 수준입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류 접합 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 4층 건물이며 최근 리모델링 상태로 탐문되었습니다.
- 환금성. 공동주택 대단지형이 아닌 개별 다가구 구조로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 양영남·김성현 임차권등기의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 현황 확인. 공부상 용도와 현황 이용 상태 차이가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 환금성·명도 부담을 반영한 입찰가 설정이 필요합니다.
- 배당 확인. 제일새마을금고 미배당은 존재하지만 매수인 인수 채무는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 구조를 봐야 하는 물건”
이 물건은 3회 유찰로 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 낙찰 이후의 구조입니다. 권리 인수는 없지만 임차권등기, 다가구형 이용 상태, 명도 가능성까지 함께 판단해야 합니다. 권리는 안전하지만 환금성과 관리 난도가 남은 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
