대전지방법원 2025타경503106. 세종특별자치시 장군면 도계리 272-6 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로, 1층은 계단실 등, 2층과 3층은 각 층 6가구, 4층은 4가구의 단독(다가구)주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2014.07.07 백제새마을금고 근저당권 455,000,000원이고, 이후 현재 남아 있는 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 점유관계는 별개의 문제입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 점유자는 13명이고, 모두 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제·최우선변제에 따른 실제 배당 변동 가능성은 별도 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2014.07.07 을구 1번 백제새마을금고 근저당권입니다. 2014년 지오산업주식회사 전세권과 2018년 김형선 근저당, 2019년 신민규 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 충남신용보증재단·우한무·케이뱅크 가압류, 백제새마을금고 임의경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 13명 모두 말소기준 이후 전입

조사된 점유자는 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 각 점유자의 전입일은 모두 2014.07.07 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.

③ 가격·회차 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 600,684,000원으로 감정가 1,225,886,100원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오의 매각가는 420,478,800원, 그 다음은 294,335,160원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

가격이 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 늘지 않습니다. 3회 유찰 시 미배당은 175,049,496원, 4회 유찰 시 299,509,040원입니다. 즉 이 사건은 가격 하락에 따라 채권자 회수율이 낮아지는 구조이지, 대항력 임차인 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 고정되는 인수형 사건은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 600,684,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 표에 반영된 채권 588,923,508원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,353,652원입니다. 근저당은 채권최고액 455,000,000원 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 장군면 도계리 장군면 복지회관 서측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택과 전·답·임야 등이 소재하는 면소재지 농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용. 1층은 계단실 등, 2층·3층은 각 층 6가구, 4층은 4가구의 단독(다가구)주택으로 이용 중입니다. 기본 급·배수, 전기, 개별난방, 승강기, 주차장 시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 529.0㎡의 대지로 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다. 공시지가는 493,100원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 토지 경계 등 정확한 지적사항은 필요 시 측량을 통한 재확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
• 환금성. 단독(다가구)주택과 토지가 함께 매각되는 면소재지 농촌지대 물건이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명 점유관계 재확인. 각 호실 실제 점유자와 인도 가능 시점, 현재 거주 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 조사된 13명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 우한우는 2025.08.27, 양종천은 2025.08.29 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자들의 배당요구 여부도 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 가격은 별도 검증. 최저가 600,684,000원은 감정가의 49%지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되고 목록2 외관에는 103동이 표기되어 있으므로 현황과 매각대상 범위를 원본·현장에서 대조해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당가정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 3,353,652원의 소유자 잔여는 확정액으로 보지 않아야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순사건으로 보면 안 된다

이 사건의 권리 골격은 분명합니다. 2014.07.07 백제새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 현재 등기상 가압류·경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 13명도 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실무 난도까지 낮은 것은 아닙니다. 다가구 형태의 건물에 다수 점유자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도 확인량이 많습니다. 게다가 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 시장 실거래 비교가 없으므로 ‘반값이니 싸다’는 결론도 금물입니다. 이 물건은 권리 인수는 깨끗하지만, 다수 점유와 가격 검증이 승부처인 사건입니다.