서울남부지방법원 2025타경12437. 화곡동 씨아트빌 제4층 제401호, 전용면적 기준 29.955㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 179,200,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 절반 수준의 가격이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계의 처리 조건이 더 중요한 물건입니다.
등기부상 김태은의 주택임차권 보증금은 345,000,000원이고, 전입일은 2022.10.28, 확정일자는 2022.10.05입니다. 현재 회차의 기계적 배당표만 보면 미배당 169,108,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이와 같은 대항력 인수형은 원칙적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김태은의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 김태은 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 김태은 관련 권리에만 적용되며, 별도 점유자 김귀원의 보증금 미상 위험까지 없애주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12437 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.955㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김대성 · 2022.10.18 매매 · 거래가액 355,000,000원 · 2022.11.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 179,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
등기부의 핵심은 2024.06.19 김태은 주택임차권입니다. 임차보증금 345,000,000원, 전입 2022.10.28, 확정일자 2022.10.05로 기재돼 있고, 제공 판정상 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원래는 매수인 인수 대상입니다. 이후 2026.04.07 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.28 / 2022.10.05 | 345,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 김귀원 | 미상 | 2024.12.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 확인 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 실질취득액 확정이 먼저
씨아트빌의 제공 실거래 표본은 29.75㎡~29.99㎡ 구간 12건입니다. 평균 거래가는 346,500,000원, 최저 거래가는 315,000,000원, 최고 거래가는 390,000,000원입니다. 최신 표본은 2023.09의 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 29.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 29.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.07 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.06 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.06 | 29.75㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 29.84㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 평균 | 29.955㎡ | 12건 | 346,500,000원 |
현재 최저가 179,200,000원은 최근12개월 평균으로 제공된 346,500,000원의 51.7%입니다. 김태은 관련 확약만 놓고 보면 상당한 가격 차이가 존재합니다. 다만 최신 거래 표본 자체가 2023.09이므로 2026.08 매각 시점과 시차가 있고, 무엇보다 김귀원의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 김태은 보증금 | 345,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 김태은의 미배당액은 169,108,800원으로 매수인 인수 처리되지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 김태은 관련 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 김태은 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 이를 별도의 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김귀원의 미상 보증금은 위 표에 반영돼 있지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 기계적 김태은 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 179,200,000원 | 169,108,800원 | 김태은 실질 0원 · 김귀원 미상 |
| 4회 유찰 시 | 143,360,000원 | 204,447,040원 | 김태은 실질 0원 · 김귀원 미상 |
| 5회 유찰 시 | 114,688,000원 | 232,717,632원 | 김태은 실질 0원 · 김귀원 미상 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 주위환경. 화곡중앙시장 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 3m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방 형태이며 공시지가는 3,675,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 씨아트빌은 18세대, 사용승인 관련 제공일자는 2022.09.02입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김귀원 보증금 확인. 전입 2024.12.10은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 확약 문구 원본 확인. 김태은 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김태은 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 김태은 보증금 345,000,000원과 별도의 독립 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 시세 시차 확인. 제공된 최신 실거래가 2023.09이므로 2026.08 매각기일과 시차가 큽니다. 현재 최저가 51.7%라는 비율만으로 현재 시가를 확정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰의 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수 2.7회, 본건 3회 유찰입니다. 가격뿐 아니라 임차관계가 반복 유찰에 영향을 줬는지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “345,000,000원 인수형”에서 “확약 밖 미상임차인 확인형”으로
이 사건의 핵심은 단순한 3회 유찰이나 51.7% 할인율이 아닙니다. 김태은의 보증금 345,000,000원은 낙찰가보다 커서 원래라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 김태은 관련 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 안전형은 아닙니다. 별도로 김귀원이 2024.12.10 전입돼 있고 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 사람에게는 김태은 관련 확약이 적용된다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 현재 179,200,000원이라는 가격은 제공된 실거래 평균 346,500,000원과 비교하면 큰 차이가 있지만, 김귀원 권리관계를 확인해 실질취득액을 확정하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다. 결론은 주된 위험은 해소됐지만, 잔여 미상임차인 때문에 아직 ‘권리 깨끗’으로 확정할 단계는 아니다입니다.
