서울남부지방법원 2025타경12437. 강서구 화곡동 씨아트빌 4층 401호, 전용 29.955㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 350,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 표면 할인율만 보면 제공 실거래 평균 346,500,000원의 64.6%지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차권과 확약 적용 범위입니다.

김태은은 2022.10.05 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.10.28 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 345,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙상 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 현재 회차 계산에서는 220,064,000원이 배당되고 124,936,000원이 부족합니다.

하지만 매각물건명세서에는 김태은의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 김태은 임차권에 한해 룰상 인수액 124,936,000원은 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 별도로 조사된 김귀원입니다. 김귀원은 2024.12.10 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계권자는 별도

주택도시보증공사는 김태은의 임차권을 승계한 권리자로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김태은·김귀원 2명입니다.

③ 가격 비교 — 싸지만 ‘확정된 총취득가’는 아니다

제공된 씨아트빌 유사면적 실거래 12건은 2023.06~2023.09 거래로, 최저 315,000,000원, 평균 346,500,000원, 최고 390,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.09의 350,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 제공 실거래 평균의 64.6%로 낮습니다.

김태은 임차권만 놓고 보면 확약 반영 후 알려진 실질취득액은 최저가와 같은 224,000,000원*입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 해당 잔액 청구 포기로 그 고리가 끊깁니다. 다만 김귀원의 보증금이 확인되지 않아 224,000,000원이 최종 총취득가라고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

김태은 관련 룰상 매수인 인수액은 124,936,000원이지만, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 0원입니다. 김귀원의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 포함되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 늘어나는 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김태은 보증금의 미배당액이 커져, 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득으로 이어지지 않습니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건 때문에 김태은 부분만 예외적으로 그 구조가 해소됩니다. 그러나 김귀원의 미상 보증금까지 해소된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 거래자료 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호입니다.
• 주위환경. 화곡중앙시장 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측 노폭 약 3m 포장도로를 통해 출입합니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스·난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 18세대의 소규모 다세대이고 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.3회이며 매각률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김귀원 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해 실제 인수액을 확정해야 합니다.
• 확약 조건 문구 확인. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 시점을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기된 민간임대주택의 임대의무 관련 사항과 경매 이후 처리 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 제공 실거래는 2023년 자료이므로 2026년 동일·유사 면적 거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 거주자와 점유 관계를 현장 조사하고 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 각종 공과금 현황을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 지워졌지만, 권리분석은 끝나지 않았다”

이 물건의 가장 큰 반전은 보증금 345,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 최저가만 보면 224,000,000원이지만, 확약이 없다면 배당 부족액 124,936,000원이 더해져 최저가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 다행히 주택도시보증공사가 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 김태은 관련 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 곧바로 안전형 물건이 되는 것은 아닙니다. 별도 점유자 김귀원은 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상이고, 확약 적용 대상도 아닙니다. 따라서 결론은 “가격은 낮고 주된 인수는 해소됐지만, 확약 밖 임차관계가 확인되기 전까지는 보수적 접근”입니다. 김귀원 보증금이 없거나 인수되지 않는다는 사실을 원본과 현장에서 확인할 수 있을 때 비로소 224,000,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.

* 김태은 임차권의 룰상 미배당 인수액은 124,936,000원이나, 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 판단했습니다. 이 조건은 김태은 임차권에만 적용되며 김귀원 관련 위험에는 적용되지 않습니다.