* 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 실제 이행되는 경우입니다. 조건이 이행되지 않으면 일반 권리계산상 미배당액 인수 문제가 다시 발생할 수 있습니다.

서울남부지방법원 2025타경12442. 강서구 공항동 마곡블루힐 304호, 전용 26.43㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 보증금 241,000,000원의 대항력 있는 임차권과 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 함께 존재한다는 점입니다.

소유자 권영만의 매매계약일과 변혜영의 임대차계약일은 모두 2020.11.18이고, 소유권이전·전입·점유개시는 모두 2020.12.18입니다. 소유권 거래가액과 임차보증금도 각각 241,000,000원으로 같습니다. 변혜영은 분석상 말소기준인 2022.04.04 국 압류보다 먼저 전입하고 점유를 시작해 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 대항력 임차권

분석상 말소기준권리는 2022.04.04 국 압류입니다. 변혜영의 전입·점유는 2020.12.18, 확정일자는 2020.11.19로 모두 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 일반적인 권리계산에서는 미배당 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다.

그 뒤 설정된 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 및 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2022.11.14 등기된 변혜영의 주택임차권도 등기 시점은 기준권리 이후지만, 등기 내용에 기재된 전입·점유·확정일자에 따라 선행 대항력과 우선변제권을 판단해야 합니다.

② 임차인·점유 분석

변혜영은 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차권자입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 한 번 더 신고한 것이 아니라, 매각물건명세서에 변혜영 임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금은 241,000,000원 한 건으로만 계산하며 주택도시보증공사의 채권과 중복해 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

김지효는 2025.01.24 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 구체적인 점유 부분이 확인되지 않으므로, 우선변제 여부와 실제 인도 대상은 매각물건명세서 원본 및 현장조사로 보완해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 조건 이행 여부에 따라 완전히 달라진다

대항력 있는 임차보증금이 최저가보다 큰 통상적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액은 증가합니다. 현재 회차에서는 집행비용을 차감한 150,018,560원이 변혜영에게 배당되고, 보증금 잔액 90,981,440원이 남습니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있습니다. 따라서 조건이 확실히 이행된다는 전제에서만 매수인의 실질 인수액은 0원, 실질취득은 낙찰대금과 같은 152,960,000원으로 계산할 수 있습니다. 말소서류 제출과 포기 효력의 적용 범위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

회차가 내려갈수록 일반 권리계산상 미배당 보증금은 커집니다. 다만 포기·말소 조건이 이행되면 위 룰상 미배당액에 관한 매수인 반환의무는 실질 0원으로 정리되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건의 금액과 당해세 해당 여부, 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 당해세가 우선 차감되면 변혜영의 실제 배당액은 줄고 룰상 미배당액은 더 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택인 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 304호입니다.
• 주위환경. 송정중학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 도로·토지. 남측 및 동측 외곽공도와 접하고, 평지의 가로장방형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화전, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대이며 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기 효력 원문 확인. 주택도시보증공사가 포기하는 권리가 미배당 보증금 전액에 적용되는지 매각물건명세서 원문과 법원 기록을 대조하세요.
• 임차권등기 말소서류 확인. 매각 이후 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차, 제출 주체와 시점을 확인해야 합니다.
• 김지효 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부, 점유 부분, 보증금, 임대차 원인과 명도 협의 대상을 현장에서 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 안산세무서, 서울특별시, 남동세무서 관련 압류 중 당해세가 있는지와 금액을 확인해야 실제 배당액을 계산할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.01.06 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 정리 여부를 등기부 및 집행기록에서 확인하세요.
• 가격 검증. 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 할인율만 사용하지 말고 인근 다세대의 최신 실거래와 매물 상태를 별도로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “0원 인수”는 조건을 확인한 뒤에만 성립한다

이 물건을 일반적인 대항력 임차인 사건으로만 계산하면 현재 최저가에서 보증금 미배당액 90,981,440원을 매수인이 인수해 총부담이 243,941,440원이 됩니다. 감정가 239,000,000원보다도 높은 금액이므로 최저가 152,960,000원만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

반전은 매각물건명세서의 포기·말소 조건입니다. 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 낙찰대금과 같은 152,960,000원으로 정리됩니다. 다만 이 결론은 조건 이행을 서류로 확인한 뒤에만 유효합니다. 김지효의 점유관계, 세금 압류 3건과 민간임대주택등기는 별도로 남아 있으므로, 이 물건은 권리가 단순한 안전형이 아니라 조건을 검증해야 하는 조건부 입찰형입니다.