부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1037 · 진주지원 · 아파트
철근콘크리트조 77.595㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

24,696,000원 2,469만 감정가 72,000,000원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

08-31

진주지원 10:00

입찰 보증금

246만원

최저가의 10% · 2,469,600원

실거래 대비

▼ 35.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3,800만원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 34%까지 떨어졌지만 대항력 임차인 인수 가능성이 핵심 변수입니다.

가격 최저가 24,696,000원은 최근 12개월 평균 거래가 43,000,000원의 57.4%
권리 전입 기준 대항력 있는 임차인 이대환 존재, 보증금 미상
리스크 보증금 확인 전에는 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단 금지

한 줄 평 감정가 대비 34%까지 내려온 저가 물건입니다. 최근 거래 평균 4,300만원 대비 최저가는 낮지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인입니다. 이대환 씨는 전입 기준 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전 보증금 확인 없이 안전한 물건으로 볼 수 없습니다.

감정가 / 최저가

72,000,000원

현재 3회 유찰

실거래 평균

43,000,000원

최근 12개월 2건

최저가 ÷ 최근시세

57.4%

가격 메리트 존재

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 존재

창원지방법원 2025타경1037. 사천시 동동 화신동백아파트 가동 502호 아파트입니다. 감정가는 7,200만원이며 현재 3회 유찰 후 최저가는 2,469만원으로 떨어졌습니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 거래가 4,300만원보다 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인입니다.

등기상 말소기준권리는 2016년 설정된 부산경남우유협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이대환 씨는 2025년 2월 14일 전입했고, 전입신고가 말소기준권리 이전으로 판단되어 대항력이 있는 임차인입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경1037
소재지	경상남도 사천시 동동 379-2 화신동백아파트 가동 5층502호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 공동주택 이용 중
소유자	양경희
감정가 / 최저가	72,000,000원 / 24,696,000원
신청채권자	부산경남우유협동조합
청구금액	51,161,912원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인이 변수

등기상 과거 압류·가압류·근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 경매를 기준으로는 부산경남우유협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각 후 경매개시결정 등 후순위 권리는 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 별도 검토 대상입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 낙찰 금지

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
이대환	2025.02.14	미상	有	확인 필요	가능성 있음

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금 구조가 됩니다. 현재 보증금이 미상이므로 최저가 2,469만원만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 리스크 반영 필요

화신동백3차 동일·유사 평형 최근 거래는 2건이며 최근 12개월 평균 거래가는 43,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.09	70.94㎡	2	39,000,000원
2025.06	77.6㎡	5	47,000,000원
평균	—	2건	43,000,000원

현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 57.4% 수준으로 가격 자체는 낮습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 이 할인폭이 그대로 투자수익이 되지 않을 수 있습니다.

매각대금 배분 (최저가 24,696,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 평균보다 낮지만 임차인 인수 여부가 최종 판단 기준입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	금액
집행비용	844,528원
소유자 교부 예상	23,851,472원

배당표는 매각가 기준 단순 산정이며 임차인 최우선변제 등 실제 배당 요소는 변동될 수 있습니다.

⚠️ 입찰 전 필수 확인 매각물건명세서와 임차인 권리관계를 확인해 보증금 규모를 반드시 파악해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확정되면 실질취득금액 계산이 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모

입지. 사천시 동동 소재 공동주택 지역으로 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
교통. 단지까지 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
규제. 제1종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 34세대 규모의 소규모 단지이며 최근 거래는 2건으로 유동성이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 이대환 씨 보증금·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인 보증금이 있으면 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 위험 프리미엄을 반영해야 합니다.
현장 확인. 실제 점유 상태와 관리비 여부를 확인하세요.
원본 확인. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차인 변수”

이 사건은 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 단순 저가 낙찰형 물건으로 보기 어렵습니다. 등기상 권리는 정리 가능하지만 대항력 임차인 이대환이 존재하고 보증금이 미상입니다. 결국 승부처는 최저가가 아니라 임차인 보증금 확인입니다. 보증금 규모가 확인되어야 진짜 취득가와 투자성을 판단할 수 있습니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

3회 유찰로 싸졌지만, 대항력 임차인이 변수다 — 사천 화신동백아파트 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인이 변수

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 낙찰 금지

③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 리스크 반영 필요

④ 예상배당표

⑤ 입지·환금성 메모

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차인 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	7,200만원
2	2026-06-08	유찰	5,040만원
3	2026-07-20	유찰	3,528만원
4	2026-08-31	대기	2,469만원