부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 리스크입니다. 전상기는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 인정되며, 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.

감정가

424,178,030원

최저가 대비 34%

최저매각가

145,494,000원

3회 유찰

임차 리스크

보증금 미상

대항력 가능 임차인

매수인 인수

확인 필요

전상기 관련

창원지방법원 2025타경1058. 진주시 상평동 237-2 소재 대지 및 토지 물건입니다. 감정가는 424,178,030원이며 현재 최저가는 145,494,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 기준권리는 2012년 설정된 동진주새마을금고 근저당권이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 조사에서 대항력 있는 점유자가 확인되어 권리분석의 중심은 임차보증금 확인입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경1058
소재지	경상남도 진주시 상평동 237-2
물건종류	대지 + 토지
이용상태	1층 근린생활시설, 2층 주택, 지하 대피소
소유자	문정애, 문정임, 주식회사에이치케이글로벌
감정가 / 최저가	424,178,030원 / 145,494,000원
신청채권 / 청구액	동진주새마을금고 / 204,860,220원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 이후 권리는 정리

말소기준권리는 을구 7번 동진주새마을금고 근저당권(2012.11.14 설정, 채권최고액 247,000,000원)입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 이전의 가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 다만 임차인 전상기는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 보증금 확인이 핵심

임차인	점유	전입	보증금	판정
서기원	1층 공감하우징	미상	10,000,000원	대항력 가능·미상
전상기	-	2008.01.17	미상	대항력 있음

⚠️ 인수 가능성 전상기는 전입일이 말소기준권리(2012.11.14) 이전으로 대항력이 인정됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,494,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,836,916원
동진주새마을금고 근저당	247,000,000원	142,657,084원
소유자 교부	-	0원

동진주새마을금고 채권최고액 247,000,000원 중 매각대금 기준 142,657,084원이 배당되며 104,342,916원의 미배당이 발생합니다. 임차인의 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분

회차별 가격 변화

3회 유찰 후 최저가 145,494,000원

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 등기 구조 자체는 단순합니다.

⛔ 핵심 위험 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실제 취득비용은 임차보증금 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 진주시 상평동 경남일보빌딩 북측 인근으로 근린생활시설·공장·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
용도. 준공업지역이며 토지이용상황은 주상용입니다.
건물. 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물입니다.
환금성. 아파트형 자산보다 수요층이 제한될 수 있는 근린생활시설 포함 물건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 전상기 보증금 미상 부분을 반드시 확인해야 합니다.
명도 검토. 근린생활시설과 주택 혼합 구조로 점유 관계 확인이 필요합니다.
현황 확인. 제시외 건물 및 부합물 포함 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차 리스크 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 경매의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 등기상 권리는 정리되는 구조지만, 대항력 있는 전상기의 보증금 미상 문제가 남아 있습니다. 따라서 입찰 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 확인 후 결정해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	4억 2,417만원
2	2026-06-08	유찰	2억 9,692만원
3	2026-07-20	유찰	2억 784만원
4	2026-08-31	대기	1억 4,549만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 보증금 미상이 남는다 — 진주 상평동 237-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 이후 권리는 정리

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 보증금 확인이 핵심

③ 예상배당표 (매각가 145,494,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차 리스크 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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