창원지방법원 2025타경1063. 진주시 평거동 138-14의 토지와 4층 건물로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설 및 대피호입니다. 토지는 365.5㎡, 일반상업지역이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다. 현재 소유자는 류대영이고, 2016.11.21 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2023.06.21 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 636,000,000원입니다. 그 이후 등기된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 최근 동일 평형 거래를 바로 대조할 수 있는 유형이 아닙니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했다는 사실 자체는 확인되지만, 이를 곧바로 ‘시세 대비 66% 할인’처럼 해석해서는 안 됩니다. 확인 가능한 실거래 시세가 없으므로 가격 판단은 현장 상태·수익성·주변 숙박시설 및 상업용 부동산 거래를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1063 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 138-14 · 경상남도 진주시 순환로573번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 및 대피호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 1994.07.02 |
| 토지 | 365.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 류대영 · 2016.11.21 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 981,647,960원 / 336,706,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 546,164,410원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외수목(감정서상 ‘ⓐ’) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2023.06.21 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단·신용보증기금·농협은행의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정, 진주시 압류는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 336,706,000원으로 감정가 981,647,960원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 상태이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 336,706,000원 | 331,192,116원 | 355,580,885원 |
| 4회 유찰 시 | 235,694,199원 | 231,594,480원 | 455,178,521원 |
| 5회 유찰 시 | 164,985,939원 | 161,876,136원 | 524,896,865원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 355,580,885원에서 455,178,521원, 524,896,865원으로 증가하지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 미배당 채권의 증가가 곧 매수인의 채무 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,513,884원 |
| 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 636,000,000원 | 331,192,116원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,788,736원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 8,589,316원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 4,894,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 686,773,001원 중 331,192,116원이 배당되고, 미배당액은 355,580,885원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 평거동 소재 10호광장 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 1994.07.02입니다. 외벽은 적타일 붙임, 내벽은 벽지·타일 마감, 바닥은 데코타일·장판지·타일 등이며 샷시 창호입니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 365.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 지하 대피호는 건축물현황도상 위치와 실제 위치에 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 336,706,000원은 감정가의 34.3%이지만, 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 할인폭만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계, 명도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대피호 위치. 목록[2] 지하 대피호의 현황도상 위치와 실제 위치 차이를 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 제시외수목(감정서상 ‘ⓐ’)이 매각에 포함되는 조건을 확인하세요.
- 세금·배당. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 순위와 체납 관계를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 가압류·압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장·시세 검증 전 보류
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.21 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 현재 회차 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 981,647,960원에서 3회 유찰돼 336,706,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시세 대비 낮은지는 확인할 수 없습니다. 더구나 이용상태가 숙박시설 및 대피호이고 지하 대피호의 실제 위치 차이도 기재되어 있습니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격과 물건 상태는 보수적으로 추가 검증입니다.
