서울남부지방법원 2025타경12446. 서울 강서구 화곡동 혜성펠리스 제가동 4층 401호, 공부상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰된 105,472,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 51% 구간까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 최저가와 시세만 비교하면 안 됩니다. 등기부 을구에는 2023년 이현수의 200,000,000원 주택임차권이 있고, 전입·점유·확정일자는 모두 2021.06.15로 말소기준 2025.02.11보다 빠릅니다.

원칙대로라면 현재 매각대금에서 집행비용과 우선변제를 하고 남은 96,804,608원은 매수인이 떠안을 구조입니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 수렴합니다. 다만 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있으므로, 이현수 임차권에 한해서는 그 미배당액을 실질 인수 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약은 조건부 해소

말소기준은 2025.02.11 서울특별시 압류입니다. 이보다 앞선 이현수의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 없어지는 권리가 아니며, 전입일과 확정일자도 2021.06.15입니다. 현재 회차 배당표상 이현수 보증금 200,000,000원 중 103,195,392원이 배당되고, 96,804,608원이 미배당으로 남습니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서의 확약 때문에 일반적인 인수형과 결론이 달라집니다. 이현수의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이현수 관련 인수액은 실질 0원*입니다. 주택도시보증공사는 이현수 임차권의 승계인이므로 별도의 새로운 임차보증금 200,000,000원을 추가로 합산해선 안 됩니다.

② 임차관계 — 확약 밖 미상 점유가 핵심

이현수는 2021.06.15 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 뒤 2023.07.24 주택임차권등기를 했고 배당요구도 한 상태입니다. 반면 김지애와 엄희수는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인율만으로는 결론 금지

혜성팰리스빌(392-31) 전용 27㎡대 거래는 175,000,000원부터 200,000,000원까지 확인됩니다. 전체 5건 평균은 183,400,000원이고, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 178,333,333원, 최신 거래는 2024.07 184,000,000원입니다.

현재 최저가 105,472,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%로 보이지만, 이 숫자 하나만 보고 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -6.6%로 하락 방향이고, 무엇보다 김지애·엄희수의 미상 보증금 인수 가능성이 실질취득액에 아직 반영되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,472,000원 가정)

현재 회차 계산상 이현수 보증금 미배당액은 96,804,608원입니다. 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 이현수 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 이 확약은 김지애·엄희수에게 적용되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신정초등학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 까치산역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대 등으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 규모. 혜성팰리스빌(392-31)은 28세대이며 사용승인일은 2014.11.07입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약 원문 확인. 이현수 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 김지애 확인. 2025.02.04 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 엄희수 확인. 2022.06.30 전입, 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 보증금 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 이현수 주택임차권의 승계인입니다. 이현수 보증금과 HUG 청구금액을 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -6.6%입니다. 전체 평균 183,400,000원만 보고 가격을 높게 잡지 말고 최근 12개월 평균 178,333,333원과 최신 거래 184,000,000원을 함께 봐야 합니다.
• 3회 유찰의 이유 점검. 현재 최저가는 105,472,000원까지 내려왔지만, 권리 미확정 상태가 해소되지 않았다면 단순 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약 내용·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 주된 인수를 지웠지만, 미상 임차 위험까지 지운 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 등기된 이현수의 보증금 200,000,000원은 원래라면 현재 회차에서 96,804,608원이 남아 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 조건 때문에, 이현수 관련 인수는 실질 0원*입니다.

둘째, 그 확약 밖에 김지애와 엄희수가 남습니다. 두 사람 모두 말소기준보다 앞선 전입 기록이 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 최저가 105,472,000원이 최근 12개월 평균 178,333,333원의 59.1%라고 해서 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 시장 추세도 -6.6%로 하락 방향입니다.

주된 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 미해소. 이 물건은 가격보다 먼저 김지애·엄희수의 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 그 확인이 끝나야 비로소 105,472,000원의 표면 할인폭을 실제 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.