부동산임의경매

한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설(판매시설)입니다. 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 접근하기보다 실제 임대수요와 환금성을 확인해야 합니다.

감정가

630,000,000원

최초 평가액

최저가

216,090,000원

3회 유찰

매수인 인수

0원

말소 대상 권리

핵심지표

근린시설

임대·환금성 확인

창원지방법원 2025타경1090. 진주시 충무공동 혁신도시 권역에 위치한 라온프라이빗시티 2층 207호 근린시설입니다. 감정가는 6억3천만원이었지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 2억1,609만원까지 내려왔습니다. 권리만 보면 하나은행 근저당을 기준으로 정리되는 구조이며, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 일반 주거용 물건과 판단 기준은 다릅니다. 감정가 대비 큰 폭의 할인은 매력 요소지만, 상가는 결국 얼마에 사느냐보다 얼마에 임대되고 얼마나 빨리 매각 가능한가가 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경1090
소재지	경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 2층207호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 판매시설(외부표기 : 지리산힐링마켓)
건물	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 중 제2층 제207호
소유자	신봉심
감정가 / 최저가	630,000,000원 / 216,090,000원
신청채권자 / 청구	하나은행 / 452,307,172원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음

말소기준권리는 2017.01.06 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 근저당권 역시 말소기준권리 이후 설정으로 매수인이 승계하지 않습니다.

② 임차·점유 분석

점유자	전입일	대항력	우선변제	승계
하만진	2024.10.31	없음	확인 없음	없음

점유자 하만진은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,090,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,825,260원
하나은행 근저당	586,800,000원	212,264,740원
경남진주혁신도시상가부지조성관리 근저당	423,800,000원	0원
경남신용보증재단 가압류	79,515,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

현재 3회 유찰 후 216,090,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 상가 수요 검토가 우선입니다.

✅ 권리 관점 후순위 권리들은 매각으로 정리되며 매수인 인수 부담은 0원입니다. 등기상 권리 구조는 단순한 편입니다.

⚠️ 물건 관점 할인율보다 중요한 것은 근린시설의 실제 활용성입니다. 판매시설 이용 중이며 임대관계가 미상인 만큼 공실 가능성, 주변 상권, 임차수요를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 한국토지주택공사 본사 남서측 인근으로 상업용 및 업무용빌딩, 오피스텔 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 관내 교통편과 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.
환금성. 상가는 동일 가격대라도 임차 가능성과 업종 적합성에 따라 매각 속도 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 하나은행 근저당을 기준으로 소멸 여부를 다시 확인하세요.
상권 확인. 판매시설 이용 상태, 주변 공실률, 동일 건물 임대 현황을 확인해야 합니다.
임대관계. 보증금·차임 등 임대 조건은 별도 확인이 필요합니다.
관리비. 집합건물 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 상가는 따져야 한다”

이 물건은 권리 분석만 보면 깔끔합니다. 인수 위험은 없고 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 근린시설은 주거용처럼 시세 하나로 판단하기 어렵습니다. 세 번 유찰된 가격 자체는 매력 요소지만, 실제 투자 판단은 충무공동 상권에서 이 공간이 계속 임대 가능한지에 달려 있습니다. 권리는 합격, 최종 판단은 상권과 임대성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	6억 3,000만원
2	2026-06-08	유찰	4억 4,100만원
3	2026-07-20	유찰	3억 870만원
4	2026-08-31	대기	2억 1,609만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 상가 리스크를 봐야 한다 — 진주 라온프라이빗시티 207호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음

② 임차·점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 216,090,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 상가는 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (14장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고