345,940,000원
대전지방법원 2025타경503638. 대전 유성구 용산동 테크노팰리스 에이동 2층 201호로, 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 주식회사화주계이고, 2020.02.10. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 서천농업협동조합의 근저당권이 설정됐고 2024.09.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
이번 경매의 신청채권자도 농업협동조합자산관리회사이고 청구액은 268,524,973원입니다. 제공된 말소기준은 2024.10.29. 유성구 압류이며, 그 이후의 국 압류·신한자산신탁 가압류·경매개시결정·송옥경 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 송옥경의 전입일은 2025.05.23.으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503638 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 용산동 703 테크노팰리스 에이동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 주식회사화주계 |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 345,940,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 268,524,973원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제2층 제201호 |
| 현황 차이 | 공부상 제201호 1개호이나 외관상 A-201호·A-203호 두 개호로 표시 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
현재 소유자인 주식회사화주계는 2020.02.10. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서천농업협동조합이 채권최고액 346,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권은 2024.09.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 이후 2024.10.29. 유성구 압류, 2025.04.25. 국 압류, 2025.05.26. 신한자산신탁 가압류, 2025.10.22. 이번 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
송옥경의 주택임차권은 2025.12.17. 등기됐고 임차보증금은 100,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.11.22., 점유개시일은 2023.12.02., 주민등록일은 2025.05.23., 확정일자는 2025.06.09.입니다. 제공된 권리분석에서는 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 판정되어 매수인 승계액은 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송옥경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2025.05.23 / 2025.06.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 706,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 345,940,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 242,157,999원(34%), 4회 유찰 시 시나리오는 169,510,599원(24%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 동일 물건·인근 비교 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 다세대·연립주택이고 현황상 호수 표시 차이도 있으므로, 감정가 할인폭보다 실제 거래 가능한 가격과 현황 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,643,160원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 신한자산신탁 | 116,948,076원 | 116,948,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 223,348,764원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권자 총 청구액 116,948,076원은 전액 배당되고, 잔여 223,348,764원이 소유자에게 교부되는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 현황 차이 — 이 물건의 핵심 비가격 리스크
감정평가와 매각물건명세서 모두 중요한 현황 차이를 지적합니다. 공부상 이 물건은 제2층 제201호 1개호인데, 외관의 출입 현관 명판에는 A-201호와 A-203호 두 개호로 표시되어 있습니다. 감정평가 기타참고사항에서도 경매 진행 시 이해관계인이 재확인할 것을 명시하고 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전외국인학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 단독주택, 학교 및 체육시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층 201호이며 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 장방형 토지로 주거용 건부지이며, 공시지가는 918,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 지방산업단지·연구개발특구·일반주거구역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 1개호와 현황상 2개호 표시 차이는 별도 확인사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황 분리 여부. 공부상 201호 1개호와 A-201호·A-203호 현장 표시가 실제 구조·점유에서 어떻게 연결되는지 직접 확인하세요.
- 임차인. 송옥경 보증금 100,000,000원은 대항력 없음·인수 0원으로 분석되어 있으나 배당요구 및 우선변제 순위는 명세서·배당표 원본과 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 농업협동조합자산관리회사 청구액 268,524,973원과 시나리오상 배당 0원 표시의 관계를 반드시 확인하세요.
- 시세 조사. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격이 싸다고 판단하지 말고, 용산동 테크노팰리스 및 유사 다세대·연립 실거래를 별도로 대조하세요.
- 다음 회차. 3회 유찰 시 242,157,999원, 4회 유찰 시 169,510,599원 시나리오가 있으나 실제 매각조건은 해당 회차 공고를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
송옥경의 전입신고는 제공된 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가 역시 2회 유찰 끝에 감정가의 49%까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 현황과 배당관계의 확인입니다. 공부상 201호 1개호가 외관상 A-201호·A-203호 두 개호로 표시되어 있고, 신청채권자 청구액 268,524,973원과 배당 시나리오의 0원 표시도 함께 점검해야 합니다. 더구나 실거래 시세가 없어 현재 345,940,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현황·배당 확인 리스크가 남는 물건. 입찰 전 현장과 원본서류 확인이 등급을 좌우합니다.
