대전지방법원 2025타경503638. 대전 유성구 용산동 테크노팰리스 에이동 2층 201호로, 공부상 용도는 공동주택(연립주택)이며 경매 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 주식회사화주계이고, 2020.02.10 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 최저매각가는 242,158,000원으로 감정가 706,000,000원의 34.3% 수준까지 내려와 있습니다.
권리관계에서 가장 중요한 임차인은 송옥경입니다. 보증금은 100,000,000원이고 건물 전부를 대상으로 임차권등기가 되어 있지만, 전입신고일이 2025.05.23으로 말소기준인 2024.10.29 압류보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구도 접수되어 있으며 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503638 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 용산동 703 테크노팰리스 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사화주계 |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 242,158,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 268,524,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 현황상 주의 | 공부상 201호 1개호이나 외관상 A-201호 및 A-203호로 분리 표시 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2024.10.29 유성구 압류입니다. 이후 국 압류, 신한자산신탁 가압류, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정과 송옥경의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 송옥경은 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송옥경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2025.05.23 | 2025.06.09 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
② 가격 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 706,000,000원이고 현재 최저매각가는 242,158,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 회차로 넘어갈 경우 제시된 시나리오는 169,510,600원, 다시 유찰되면 118,657,419원입니다.
하지만 이 물건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 별도의 실거래 확인이 필요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,190,212원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 신한자산신탁 | 116,948,076원 | 116,948,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,019,712원 |
현재 최저가 242,158,000원 가정에서 신한자산신탁 가압류 채권은 116,948,076원 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 121,019,712원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전외국인학교 북서측 인근이며 대규모 아파트단지, 단독주택, 학교 및 체육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층이며 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 지방산업단지, 연구개발특구 등에 포함됩니다. 공시지가는 918,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 201호 한 개 호이나 외관상 A-201호와 A-203호 두 개 호로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 분리표시 확인. 공부상 201호와 외관상 A-201호·A-203호의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 송옥경은 보증금 100,000,000원의 임차권등기자이나 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 물건의 현황 차이와 환금성이 영향을 준 것인지 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
권리만 보면 이 물건의 핵심은 명확합니다. 송옥경의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격과 물건 자체는 별개의 문제입니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 242,158,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없고, 공부상 한 개 호가 외관상 두 개 호로 표시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 현황 확인과 가격 검증이 낙찰 판단을 좌우하는 물건입니다.
