서울남부지방법원 2025타경12459. 서울 강서구 등촌동 동양하우징 102동 3층 301호, 전용 37.82㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박정숙은 2020년 2월 3일 거래가 268,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 9월 11일 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원이지만, 그보다 앞선 2022년 2월 11일에 공우연의 전입과 점유가 시작됐고 확정일자는 2021년 12월 30일입니다. 이어 2024년 2월 26일 보증금 278,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐져 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 중요한 예외가 기재돼 있습니다. 임차인 공우연의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산해서는 안 되며, 실제 조사된 임차인·점유자는 2명, 보증기관 승계는 1건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기

② 임차인·점유 관계

실제 조사된 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 공우연의 임차보증금 반환채권을 승계한 기관으로, 별도의 임차인 수나 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

김건웅의 전입일은 2025.05.07로 말소기준 가압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 명도 대상과 실제 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장 조사로 다시 확인해야 합니다. 이 미상 점유는 보증금 인수 위험보다 인도·명도 절차의 불확실성으로 보는 편이 타당합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 64.0%

동양하우징 전용 37.82㎡의 최신 거래는 2024년 9월 278,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 278,000,000원입니다. 감정가 역시 278,000,000원으로 최신 거래와 같지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 177,920,000원으로 최근 12개월 평균의 64.0%입니다.

가격 추세는 최근 구간이 이전 거래보다 -1.2%로 소폭 하락했습니다. 따라서 과거 거래까지 섞인 전체 평균 280,333,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 278,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 그 기준에서도 현재 최저가 177,920,000원은 분명한 가격 차이가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)

배당계산상 공우연 보증금의 미배당액은 103,370,880원입니다. 일반 원칙으로는 매수인 인수 대상이나, 이 사건은 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 조건 충족 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘지만 조건 충족 시 0원*

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 일반 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 전체 부담이 보증금 부근에서 유지됩니다. 이 사건 역시 원 계산은 같은 구조지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 적용되는 임차권에 한해 룰상 인수액이 실질 0원으로 전환됩니다. 이 예외는 공우연 임차권에만 적용되며, 다른 점유자의 명도 문제까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용 상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 11층 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 대일고등학교 남측 인근에 위치하며 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 동측 약 30미터, 남측과 서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았으며, 임대내역은 미상입니다.
• 거래 추세. 확인된 실거래는 3건이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -1.2%로 소폭 하락했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정돼 있는지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 공우연 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 동일한 보증금 반환채권이므로 합산하지 않습니다.
• 김건웅 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분, 보증금, 확정일자가 미상이므로 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도 범위 구분. 임차권등기 말소 조건은 권리 인수를 해소하는 내용이며 실제 점유자의 퇴거와 인도까지 대신하는 것은 아닙니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -1.2%이므로 전체 평균보다 최신 거래 278,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 주택도시보증공사의 포기·말소 관련 문구를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격 메리트는 ‘조건 충족’ 뒤에 확정된다

현재 최저가 177,920,000원은 감정가와 최근 12개월 평균 278,000,000원의 64.0%로 내려와 가격만 보면 분명한 차이가 있습니다. 그러나 이 사건의 본질은 저가 낙찰이 아니라 선순위 임차보증금 278,000,000원의 처리 방식입니다. 일반 원칙이라면 현재 회차에서 103,370,880원을 인수해야 하지만, 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있어 조건 충족 시 실질 인수는 0원입니다.

가격은 매력적이고, 권리는 조건부입니다. 포기 범위와 말소 절차가 확정적으로 이행되는지 원문에서 확인하고, 후순위 전입자인 김건웅의 실제 점유와 명도 가능성까지 확인해야 현재의 64.0% 가격 차이가 온전히 매수인의 메리트로 남습니다.

* 공우연 임차보증금의 룰상 미배당액은 현재 회차 103,370,880원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우에 한해 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.