부동산임의경매

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 근린시설+토지 물건입니다. 다만 단순한 권리 소멸형이 아니라 대항력 임차인 보증금 20,000,000원의 매수인 인수 가능성이 핵심입니다. 낙찰가는 낮아졌지만 임차 리스크까지 반영한 접근이 필요합니다.

감정가

1,164,322,660원

근린시설 + 토지

최저가

570,518,000원

2회 유찰

실질취득

590,518,000원

최저가+임차 인수

매수인 인수

20,000,000원

김종일 보증금

창원지방법원 2025타경30099. 진주시 동성동 211-1에 위치한 근린생활시설 및 토지입니다. 토지는 394.7㎡ 규모이며 일반상업지역에 속하고, 현황상 음식점 1개와 점포 3개 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

말소기준권리는 2018년 설정된 중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞선 임차인 김종일의 대항력은 매수인이 확인해야 하는 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경30099
소재지	경상남도 진주시 동성동 211-1
용도 / 토지	근린시설 + 토지 · 토지면적 394.7㎡
소유자	하현주
감정가 / 최저가	1,164,322,660원 / 570,518,000원
신청채권자 / 청구	중앙새마을금고 / 427,149,700원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인이 변수

2018년 중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 임의경매개시결정과 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김종일 임차인은 2017.10.23 점유 시작으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정됩니다.

② 임차인 분석 — 김종일 보증금 인수가 핵심

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김종일 부산천막사	20,000,000원	有	없음	인수 가능
손영숙 진주국수	40,000,000원	판정 불가	해당 없음	확인 필요
하영조	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 대항력 임차인 인수 계산 최저매각가 570,518,000원 기준 김종일 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득 부담은 590,518,000원으로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 570,518,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,105,180원
임차인 김종일	20,000,000원	0원
중앙새마을금고 근저당	480,000,000원	480,000,000원
한국스탠다드차타드은행 가압류	93,414,933원	82,412,820원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

2회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 후순위 압류·가압류 부담은 낙찰자가 승계하지 않습니다.

⛔ 주의 관점 대항력 있는 김종일 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 진주시 동성동 중앙동행정복지센터 동측 인근으로 관공서·근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
이용상태. 현황 1동의 근린생활시설로 음식점 1개, 점포 3개 중 일부 공실 상태로 이용 중입니다.
토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로1류 접함 조건입니다.
환금성. 도심 상업지역 입지이나 점포 운영 상태와 임대관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 김종일 대항력 보증금 20,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
운영 현황. 음식점·점포 임대 현황과 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
가격 기준. 최저가 570,518,000원이 아니라 실질취득 약 590,518,000원 기준으로 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차 구조가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 근린시설+토지입니다. 그러나 경매 가격만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 대항력 임차인 김종일의 보증금 20,000,000원이 존재하기 때문입니다. 권리 자체는 정리되는 구조지만, 실제 매수 비용은 최저가에 인수 부담을 더해 판단해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 임차관계가 승부처인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	11억 6,432만원
2	2026-06-08	유찰	8억 1,502만원
3	2026-07-20	대기	5억 7,051만원

부동산임의경매

도심 근린시설, 권리는 정리되지만 임차인 인수가 핵심 — 진주 동성동 211-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인이 변수

② 임차인 분석 — 김종일 보증금 인수가 핵심

③ 예상배당표 (매각가 570,518,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차 구조가 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (24장)

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